繼新湖中寶于8月1日推出近三年來首單房企再融資方案以后，房企的融資激情再度被點燃。

9月16日晚間，停牌逾一月的招商地產正式公布了資產注入及募集配套資金預案，總交易額近65億元，成為目前上市房企最大的再融資計劃。

招商地產公告顯示，擬以非公開發(fā)行股份方式，收購大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界住宅一期及與其配套的女媧廣場和文化藝術中心土地使用權，價值約48.65億元。

與此同時，招商地產還擬以24.23元/股的價格，向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行不超過6692.74萬股，募集配套資金總額不超過16.22億元。

最大再融資計劃

根據地塊評估報告，海上世界住宅一期的評估值為46.49億元，土地面積約7.72萬平方米，計容積率建筑面積16萬平方米，樓面價約2.9萬元/平方米。

配套的女媧廣場評估值為1205萬元，土地面積為2.4萬平方米；文化藝術中心的評估值為約2億元，土地面積為2.6萬平方米。

招商地產表示，海上世界住宅一期目前已取得施工許可證，預計于2017年下半年竣工驗收；作為海上世界住宅一期的配套，女媧廣場和文化藝術中心計劃于2014年開始動工，于2016年竣工驗收。

相比此前大多數(shù)房企發(fā)布的再融資方案，招商地產此次采取了大股東注資和非公開發(fā)行股份相結合的方式。

對此，招商地產董秘劉寧表示，通過大股東注資，公司不僅可以補充優(yōu)質土地儲備，股本也可以變大，同時資產負債率會下降，未來的融資空間會更大；而募集的配套資金將主要用于補充流動資金。

招商地產在公告中也坦承，隨著公司經營規(guī)模的加大，后續(xù)開發(fā)還需投入資金，公司可能會面臨因資金周轉速度緩慢而導致現(xiàn)金流量不足的風險。

事實上，不管是從財務狀況還是規(guī)模增長的需求，招商地產對于運用上市平臺再融資都非常迫切。

據招商地產今年的中報顯示，其合并經營活動現(xiàn)金凈流量為負12.75億元，并資產負債率為72.70%，流動比率為1.62，速動比率為0.56，公司合并長期借款為169億元，短期借款56.2億元。

另外，招商地產董事長林少斌在今年初提出了公司要在2018年能實現(xiàn)千億銷售規(guī)模，百億利潤的目標，這一目標的實現(xiàn)無疑需要龐大的資金支持。

林少斌當時還坦言，要實現(xiàn)上述目標，必須要在資本市場融資兩次，政策允許多少就融多少，但過去5年招商都沒能在A股市場融資。

如今，A股市場融資功能的可能重新放開，再加上早前極力打造的港股融資平臺東力，招商地產今后雙平臺融資將顯現(xiàn)。

當然，招商地產的此次再融資方案還需相關部分的審核批準。

招商地產就表示，此次交易估價報告和交易方案還分別需要國資委備案、批準，交易事項也尚待公司股東大會和證監(jiān)會審議、核準。另外，其還需要住建部、國土部出具 無囤地、囤房 的兩份報告。

股東注資與拿地

如果算上此次注入的海上世界土地，招商地產在不到一年之內已獲得大股東兩次注資，累計資產總額已達到約88.42億元。

2012年11月23日晚間，招商地產亦曾公告稱，其控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)分別與公司三家下屬公司簽訂協(xié)議，此次交易將涉及蛇口海上世界片區(qū)5宗地塊，交易總額約39.77億元。

其實在招商地產自身看來，大股東的支持也是其進一步擴大規(guī)模，從而快速發(fā)展的重要因素。

劉寧就表示，由于公司和大股東之間有同業(yè)競爭協(xié)議，因此大股東旗下的房地產業(yè)務將會交由招商地產運作，而海上世界的土地在達到注入上市公司的條件后，目前以合理價格注入，雙方都能接受。

另外，在當前深圳熱點區(qū)域前海，招商局還擁有3.9平方公里的土地，是前海最大的地主，而這其中的一些優(yōu)質地塊或許也將逐漸注入到招商地產。

目前招商局集團正和深圳市政府商談前海土地的問題，集團已確定會堅持自己開發(fā)，其中涉及房地產項目的土地可能會注入到公司，這對公司今后布局前海大有益處。 劉寧稱。

不過，前海土地要想注入也不是短期內的事情，因而在公開土地市場，招商地產近期就加快了拿地步伐。

據不完全統(tǒng)計，9月份至今，招商地產已分別在天津、杭州以及蘇州獲得多幅地塊，拿地資金超過50億元，同時7、8月份，招商地產也在佛山、重慶購得地塊，耗資近20億元。

而今年上半年，招商地產也分別在昆明、大連、寧波、煙臺等地新增6個項目，拿地金額約75億。

事實上關于拿地，招商地產在年初曾表示，今年在土地方面的支出會超過200億元。目前看來，接下來招商地產還將在土地市場有所表現(xiàn)。