攢夠三成首付款，就能貸款買(mǎi)首套房？未必！

今年以來(lái)，廣州一手樓市場(chǎng)上 雙合同 售房泛濫。7月、8月、9月全市開(kāi)盤(pán)的48個(gè)一手樓盤(pán)中，有28個(gè)要求以 裝修款 名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

此舉可謂 一石二鳥(niǎo) ：既在面子上滿(mǎn)足了政府的限價(jià)要求，又切實(shí)地保障了開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售利潤(rùn)。此舉又無(wú)疑是 掩耳盜鈴 ：限價(jià)雖然保證房?jī)r(jià) 下跌 ，卻催生 雙合同 進(jìn)而推高首付門(mén)檻，令 剛需族 更受傷，亦令房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真。

近段時(shí)間，南都記者對(duì)此種樓市怪象進(jìn)行廣泛走訪、調(diào)查和報(bào)道。廣州有關(guān)部門(mén)至今仍未做出解釋或給出對(duì)策。

首付門(mén)檻 被提高

揣著100萬(wàn)元，廣州市民張同(化名)打算貸款購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)286萬(wàn)元、面積120多平方米的一手房。這是張同的首套房，位于白云區(qū)同和地塊，今年國(guó)慶前開(kāi)盤(pán)。然而，直到要繳納首付時(shí)，他才發(fā)現(xiàn)這筆錢(qián)不夠購(gòu)房的第一筆費(fèi)用。

原因是，開(kāi)發(fā)商要求簽訂 雙合同 。也就是說(shuō)，雖然房?jī)r(jià)總額仍為286萬(wàn)元，但名義上的 購(gòu)房款 變成237萬(wàn)多元，剩余49萬(wàn)余元需以 裝修款 的名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議。表面上看，張同只需支付三成首付71.1萬(wàn)元左右。但根據(jù)這樣一份 雙合同 ，首付門(mén)檻實(shí)際上在無(wú)形中被提高。

據(jù)張同介紹，這49萬(wàn)余元裝修款從房?jī)r(jià)總額中剝離出來(lái)后，開(kāi)發(fā)商給出三個(gè)支付方案：一次性付款；首付一成剩余9個(gè)月內(nèi)免息付清；提供總額30萬(wàn)元利率0 .6%金融貸款，5年內(nèi)還清。

如果選擇一次性付清，意味著首付款總額一共是120 .1萬(wàn)元。而在9個(gè)月內(nèi)再籌集數(shù)十萬(wàn)元也很困難。如果選擇商貸，裝修貸款最高額度只有30萬(wàn)元，意味著供房前五年僅裝修款部分每月就要還貸6800元，5年內(nèi)該貸款利息就高達(dá)10萬(wàn)元。

首付門(mén)檻的意外提高，令張同的父母亂了陣腳。為了減輕兒子的負(fù)擔(dān)，他們打算賣(mài)掉老家的房子。這個(gè)方案被張同否決后，他們打算賣(mài)掉手頭的股票幫忙湊錢(qián)。

樓市 雙合同 泛濫

張同只是今年以來(lái)眾多遭遇 雙合同 的購(gòu)房人中的一個(gè)。南都記者按照某大型房地產(chǎn)資訊網(wǎng)站公布的7月、8月、9月廣州已開(kāi)盤(pán)的48個(gè)樓盤(pán)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，其中有27個(gè)樓盤(pán)要求購(gòu)房者簽訂 雙合同 ，有1個(gè)樓盤(pán)部分單位要簽 雙合同 ，其他20個(gè)樓盤(pán)只需簽訂單一的購(gòu)房合同。

上述不需要簽雙合同的20個(gè)樓盤(pán)中有12家為毛坯房，剩余8家中有部分在廣州商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售申報(bào)政策實(shí)施前已拿到預(yù)售證。例如，位于越秀區(qū)、帶省一級(jí)學(xué)位的某樓盤(pán)，在售房在4月前在國(guó)土房管局進(jìn)行了價(jià)格備案，因此不受指導(dǎo)價(jià)限制，每平方米售價(jià)在3.8萬(wàn)到4.7萬(wàn)元。

廣州業(yè)界早有預(yù)料

不過(guò)，業(yè)界對(duì) 雙合同 的泛濫并不意外。今年4月下旬，廣州開(kāi)始執(zhí)行商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售申報(bào)制，并接受政府價(jià)格指導(dǎo)。當(dāng)時(shí)就有開(kāi)發(fā)商和專(zhuān)家預(yù)言，此舉將導(dǎo)致廣州一手樓市場(chǎng)陰陽(yáng)合同泛濫，并出現(xiàn)一二手樓價(jià)倒置的奇觀。不出半年，預(yù)言應(yīng)驗(yàn)。

多位業(yè)內(nèi)人士表示，在4月24日政策實(shí)施后取得預(yù)售證的樓盤(pán)，幾乎都 被指導(dǎo) 。除非以成本較低的毛坯房方式銷(xiāo)售，否則難以逃脫 雙合同 的宿命。

南都記者走訪發(fā)現(xiàn)，除精裝修樓盤(pán)外，還有部分毛坯房也巧立名目以 雙合同 售樓，以 整改費(fèi) 或 改造費(fèi) 的名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議。例如，番禺區(qū)的一個(gè)在售樓盤(pán)，所售的雖為毛坯房，但部分戶(hù)型要求以 不動(dòng)產(chǎn) 的名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議。不過(guò)，幾位銷(xiāo)售人員無(wú)法詳盡解釋其具體含義，只是強(qiáng)調(diào)咨詢(xún)過(guò)專(zhuān)家，不會(huì)有法律上的麻煩。

價(jià)格亂象

裝修款 少則數(shù)千動(dòng)輒過(guò)萬(wàn)

南都記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在廣州一手樓市場(chǎng)，以 裝修款 名義簽訂的銷(xiāo)售補(bǔ)充合同部分，每平方米的價(jià)格少則一兩千元，多則過(guò)萬(wàn)元，甚至接近2萬(wàn)元，以2000- 4000元最為常見(jiàn)。 裝修款 占實(shí)際房?jī)r(jià)總額的比例，最高的接近1/3。有些位于中心城區(qū)的樓盤(pán)，僅 裝修款 一項(xiàng)就超過(guò)百萬(wàn)元。

越秀區(qū)樓盤(pán) 東山月府 便是雙合同裝修款均價(jià)過(guò)萬(wàn)的樓盤(pán)之一。該樓盤(pán)今年7月19日拿到預(yù)售證，已獲預(yù)售證房源中最高叫價(jià)約為4.9萬(wàn)元/平方米，未獲預(yù)售證的叫價(jià)多在5萬(wàn)多到6萬(wàn)元/平方米之間，最貴的高層樓層甚至叫價(jià)7萬(wàn)多元/平方米。而廣州市國(guó)土房管局旗下辦理網(wǎng)簽、預(yù)售證申等多項(xiàng)業(yè)務(wù)的網(wǎng)站陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示， 東山月府 目前已網(wǎng)簽的均價(jià)僅為33559元/平方米。

對(duì)此，銷(xiāo)售人員坦言，樓盤(pán)實(shí)際裝修均價(jià)每平方米僅5000元左右，為了符合政府指導(dǎo)價(jià)，補(bǔ)充合同內(nèi)不同戶(hù)型的裝修款都在每平方米1萬(wàn)至2萬(wàn)元。

名義樓價(jià)

低過(guò)周邊二手樓

簽訂 雙合同 后，廣州多個(gè)一手樓盤(pán)的名義售價(jià)明顯低過(guò)周邊素質(zhì)相當(dāng)?shù)亩謽潜P(pán)。例如，海珠區(qū)南田路龍?zhí)镏苯值囟卧谑蹣潜P(pán) 翠屏瀚宇貴都 二期售價(jià)3萬(wàn)- 3.3萬(wàn)/平方米，簽訂 雙合同 后名義房?jī)r(jià)為每平方米2萬(wàn)元出頭。而緊挨著的 翠屏瀚宇貴都 一期，二手房的均價(jià)已達(dá)到2.6元-3萬(wàn)元/平方米。

又如，位于白云區(qū)金沙洲的一個(gè)在售樓盤(pán)，實(shí)際均價(jià)為19000- 20000元/平方米，簽訂 雙合同 后的名義售價(jià)均價(jià)降到17000- 18000元/平方米。而在其附近，步行15分鐘內(nèi)可達(dá)的另一樓盤(pán)，二手樓售價(jià)也接近20000元/平方米。

影響了誰(shuí)

雙合同 下剛需族最受傷

首付超出承受力 剛需族被迫退訂

名義上售價(jià)降低，卻因變相提高首付，將更多剛需業(yè)主拒之門(mén)外。

某品牌房企負(fù)責(zé)人向記者坦言，資金有限的剛性需求買(mǎi)家最受影響，有的剛需族由于無(wú)法應(yīng)付 裝修款 部分而放棄購(gòu)房。該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，其公司南沙一樓盤(pán)今年3月開(kāi)始接受誠(chéng)意金認(rèn)購(gòu)登記，拿預(yù)售證正好趕上了廣州商品住宅預(yù)(銷(xiāo))售網(wǎng)上價(jià)格申報(bào)政策實(shí)施，5月開(kāi)售時(shí)便即采取雙合同方式應(yīng)對(duì)。開(kāi)售后，原先300多的登記者有近20人退訂。其中，因雙合同提高首付門(mén)檻退訂客戶(hù)有10個(gè)左右，超過(guò)總數(shù)一半。

當(dāng)日退訂的丁生告訴本報(bào)記者，該樓盤(pán)預(yù)計(jì)售價(jià)1.2萬(wàn)元/平方米，當(dāng)時(shí)看中一套80平方米的兩房單位，算下來(lái)總價(jià)為96萬(wàn)元，由于是首套房，首付3成約28.8萬(wàn)元還可以承受。但沒(méi)想到，5月初開(kāi)售時(shí)，采用毛坯認(rèn)購(gòu)合同和裝修合同銷(xiāo)售方法，總價(jià)雖沒(méi)多大變化，但首付款要額外提前交20多萬(wàn)元，超過(guò)個(gè)人承受范圍，只能退訂。

裝修款 不繳稅全款購(gòu)房者受益

也有人群從 雙合同 中受益。 那就是可以全額支付裝修款的購(gòu)房者，尤其是購(gòu)買(mǎi)別墅等超大戶(hù)型的人。 有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算說(shuō)，以一套150平方米，單價(jià)3萬(wàn)的別墅為例。按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定，超過(guò)140平方米的一手樓交易契稅為3%。若按照實(shí)際房?jī)r(jià)，購(gòu)房者需付13.5萬(wàn)契稅，若簽雙合同分割為每平方米房?jī)r(jià)2萬(wàn)和1萬(wàn)的裝修款，由于裝修款無(wú)需繳稅，契稅則降低至9萬(wàn)，節(jié)省了4.5萬(wàn)元。

但也有部分有能力購(gòu)房的業(yè)主擔(dān)心，樓款分割簽約會(huì)給日后二手房出售帶來(lái)?yè)p失。今年3月初，國(guó)務(wù)院出臺(tái) 新國(guó)五條 樓市調(diào)控細(xì)則，其中 二手房交易要按轉(zhuǎn)讓差價(jià)征收20%個(gè)稅 的規(guī)定曾引發(fā)二手樓趕趟交易。雖然目前廣州尚未嚴(yán)格執(zhí)行此政策，但不少購(gòu)房者也擔(dān)心，萬(wàn)一日后嚴(yán)格執(zhí)行此政策，簽訂雙合同購(gòu)得的房產(chǎn)日后出售時(shí)，會(huì)平白無(wú)故增加了所得稅額。

還有一招

除了 裝修款協(xié)議 還有 意向合同

除了以 裝修款 名義簽訂補(bǔ)充協(xié)議外，開(kāi)發(fā)商的 雙合同 策略還有另一種形式，即在沒(méi)有取得預(yù)售證的情況下與購(gòu)房者簽訂 意向合同 。

以廣州 天健·上城陽(yáng)光花園 為例，目前該項(xiàng)目的預(yù)售證僅有100個(gè)，但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目一期售賣(mài)的3、4棟近200套房子已所剩無(wú)幾，沒(méi)有預(yù)售證的需交10萬(wàn)元定金。對(duì)此，該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，他們與客戶(hù)簽訂的意向性合同，不是認(rèn)購(gòu)書(shū)，沒(méi)有構(gòu)成銷(xiāo)售行為，并不存在違規(guī)售房。

專(zhuān)家表示，不管是 意向合同 ，還是 雙合同 ，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商都面臨一定的法律風(fēng)險(xiǎn)。一旦產(chǎn)生合同糾紛，由于不受法律保護(hù)，均面臨維權(quán)困難。