深圳不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)縮緊的信號(hào)。從近幾個(gè)月的銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸存量規(guī)模仍然較大，后續(xù)無(wú)論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會(huì)進(jìn)一步加大。

    作為最早開(kāi)啟房地產(chǎn)調(diào)控的一線(xiàn)城市，深圳樓市自去年10月以來(lái)邁入了平靜期，新房均價(jià)開(kāi)始了長(zhǎng)達(dá)11個(gè)月的連續(xù)下跌。

    進(jìn)入9月，政策之外影響樓市的關(guān)鍵因素——信貸，也越來(lái)越緊縮了。繼8月14日部分銀行上浮首套房貸利率5%-10%后，9月4日起，包括四大行在內(nèi)的深圳主流銀行，首套房貸利率已普遍調(diào)整至基本利率上浮5%-10%，甚至一些銀行出現(xiàn)了停貸。

    多位購(gòu)房者表示，現(xiàn)在去銀行申請(qǐng)房貸的時(shí)間都很漫長(zhǎng)，有些甚至排到了年底；多名商業(yè)銀行個(gè)貸經(jīng)理稱(chēng)，房貸額度非常緊張。

    值得注意的是，隨著房貸縮緊，購(gòu)房者面臨較大的資金壓力，部分購(gòu)房者開(kāi)始用消費(fèi)貸來(lái)還房貸，今年以來(lái)消費(fèi)貸增長(zhǎng)非常迅速。這對(duì)房地產(chǎn)金融調(diào)控造成了負(fù)面影響，在國(guó)家層面近期已有警示。

    在政策、信貸的持續(xù)雙重作用下，深圳樓市的供需關(guān)系已經(jīng)發(fā)生變化。隨著9、10月房地產(chǎn)推盤(pán)的增加，大量供應(yīng)入市，房地產(chǎn)的成交回升，而價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)下行。

    信貸殺手锏

    在數(shù)次房地產(chǎn)調(diào)控中，對(duì)樓市和房?jī)r(jià)影響最大的因素就是房地產(chǎn)信貸。而在風(fēng)向標(biāo)深圳，一年多來(lái)房貸的變化極大，整體是收緊趨勢(shì)。

    最明顯的變化是首套房貸利率。7、8月以來(lái)，深圳個(gè)人房貸利率不斷攀升，首套房貸利率優(yōu)惠幾近消失，多數(shù)銀行已上浮。據(jù)融360統(tǒng)計(jì)，深圳8月的首套房貸平均利率達(dá)到5.04%，而7月的平均利率為4.98%。

    到了9月，國(guó)有大行也加入了首套房貸利率上浮的陣營(yíng)。深圳中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月4日，中行、工行、建行、農(nóng)行等均將首套房貸利率調(diào)整至5.145%，上浮了5%；民生銀行和興業(yè)銀行的首套房貸利率調(diào)整至5.39%，上浮10%；中信銀行、浦發(fā)銀行已停止放貸。

    另?yè)?jù)樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)，截至9月4日，深圳首套房利率仍可能存在優(yōu)惠的僅農(nóng)村商業(yè)銀行、花旗銀行兩家，分別有9.8折、9.5折首套房貸利率折扣。

    數(shù)據(jù)顯示，深圳市上半年住戶(hù)部門(mén)貸款增加1245.13億元，其中，短期貸款增加224.89億元，中長(zhǎng)期貸款增加1020.24億元。深圳市金融辦今年5月就表示，該市個(gè)人住房貸款在房地產(chǎn)調(diào)控影響下明顯趨緩。

    深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員李宇嘉認(rèn)為，不斷攀升的房貸利率釋放出下半年樓市調(diào)控將繼續(xù)縮緊的信號(hào)。從近幾個(gè)月的銀行數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸存量規(guī)模仍然較大，后續(xù)無(wú)論是首套房還是二套房的貸款收縮力度都會(huì)進(jìn)一步加大。

    美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心指出，今年深圳銀行信貸比較緊張，尤其年中以來(lái)大部分銀行放款速度減慢，放款時(shí)間延長(zhǎng)。銀行房貸收緊將進(jìn)一步影響市場(chǎng)的觀望情緒，預(yù)計(jì)短期內(nèi)業(yè)主和買(mǎi)家仍持“膠著”狀態(tài)。

    值得關(guān)注的是，在嚴(yán)控房貸額度、上調(diào)房貸利率的背景下，消費(fèi)貸款大幅增長(zhǎng)，存在部分資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)象。

    中泰證券數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月居民新增消費(fèi)性短期貸款1.06萬(wàn)億元，累計(jì)同比多增7137億元，而去年全年新增消費(fèi)性短期貸款僅為8305億元。

    李宇嘉表示，目前全國(guó)范圍內(nèi)消費(fèi)貸的增長(zhǎng)確實(shí)很快，深圳也不例外。接下來(lái)一定要嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，并打擊脫離消費(fèi)范圍內(nèi)的貸款，如通過(guò)“氣球貸”延長(zhǎng)貸款期限等。

    李宇嘉指出，深圳人民銀行、深圳銀監(jiān)局已經(jīng)開(kāi)始警示、嚴(yán)查消費(fèi)貸的資金用途，但目前還沒(méi)有相關(guān)文件出臺(tái)。

    “金九銀十” 難現(xiàn)？

    在個(gè)人住房貸款不斷收緊的背景下，深圳8月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交繼續(xù)下滑。

    規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，從去年10月的55611元/平方米到今年8月的54382元/平方米，深圳新房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)十一個(gè)月下跌了。

    Q房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，深圳8月新房住宅成交1984套，環(huán)比下跌1.93%，同比下跌14.19%；成交均價(jià)54382元/平方米，環(huán)比下跌0.12%，同比下跌5.80%。二手住宅成交5732套，環(huán)比下跌1.33%，同比下跌20.09%；成交均價(jià)53122元/平方米，環(huán)比上漲1.50%，同比上漲6.35%。

    李宇嘉表示，房貸利率的上升提高了購(gòu)房者月供和資金成本，直接影響了購(gòu)房者的積極性。

    以在深圳購(gòu)買(mǎi)一套總價(jià)500萬(wàn)元的房子為例，貸款300萬(wàn)，以基準(zhǔn)利率上浮5%、即5.145%，30年償還期、等額本息還款的方式測(cè)算，每月月供為16371元，總支付利息為289.38萬(wàn)元，每月月供將比執(zhí)行基準(zhǔn)利率時(shí)增加450元，總支付利息增加16.2萬(wàn)元。

    李宇嘉認(rèn)為，購(gòu)房者資金成本增加影響成交，而成交量的下降將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生一定的抑制作用。

    信貸收緊導(dǎo)致需求萎縮，而深圳樓市的供應(yīng)卻在加大。2017年度深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地218萬(wàn)平方米，較2016年的計(jì)劃提高74.4%，創(chuàng)下了2012年以來(lái)新高。其中人才住房和保障性住房用地65萬(wàn)平方米，占總居住用地的近30%。

    近期深圳還出臺(tái)鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展文件，對(duì)住房租賃將給予稅收優(yōu)惠政策支持；同時(shí)將對(duì)深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上的老住宅區(qū)進(jìn)行改造，加快推進(jìn)深圳市棚改工作。

    Q房網(wǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，8月深圳的新房住宅供應(yīng)量為8740套，環(huán)比上漲120.04%，同比上漲68.50%；新房住宅供應(yīng)面積為91.9萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲113.44%，同比上漲106.03%。

    二手房市場(chǎng)的放盤(pán)量也在增加，Q房網(wǎng)研究中心分析認(rèn)為，由于面臨信貸政策收緊的掣肘，和一手房市場(chǎng)一樣，二手房市場(chǎng)很難有過(guò)熱表現(xiàn)。

    易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，限購(gòu)、限價(jià)、限售等政策主導(dǎo)樓市的階段已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)半年和一年，貨幣、房貸、資金面，將成為熱點(diǎn)城市樓市降溫的主導(dǎo)性因素。

    在供需關(guān)系的逆轉(zhuǎn)之下，深圳樓市往年的“金九銀十”預(yù)計(jì)也難出現(xiàn)。

    克而瑞研究中心首席分析師陳洪海表示，受福田、南山等區(qū)域中高端項(xiàng)目入市備案影響，成交均價(jià)后市或?qū)⒊尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性上行。

    深圳中原研究中心表示，今年4月份以來(lái)，市場(chǎng)情況整體一直呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，7月份成交到達(dá)低點(diǎn)，8月份雖然全市備案成交比之7月基本持平，但是市場(chǎng)實(shí)際推售量大增。受備案延遲影響，8月一手成交保持低位，但是實(shí)際成交屬于回升階段。

    預(yù)計(jì)9月份將有16個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，其中6個(gè)項(xiàng)目含住宅，7個(gè)項(xiàng)目含公寓，4個(gè)項(xiàng)目含辦公，還有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目。隨著開(kāi)發(fā)商的積極推盤(pán)，后市新房成交將穩(wěn)步回升。

    但另一方面，雖然一手推盤(pán)量大增，但受限價(jià)因素影響，新房相比二手競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)大，價(jià)格甚至出現(xiàn)了一二手倒掛現(xiàn)象。

    21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者注意到，深圳9、10月的推盤(pán)中，龍崗寶安預(yù)計(jì)共16個(gè)盤(pán)入市，占比高達(dá)57%，也基本以剛需為主，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)新房均價(jià)將不會(huì)上漲，甚至仍為下跌。

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