2“拉鋸戰(zhàn)”風險計入成本，核心地段更新后“面粉”更貴

　　即使城市更新辦公室的提供的數(shù)據(jù)顯示城市更新在很大程度上為近年來深圳新增了住宅供應，但是不論是數(shù)據(jù)還是業(yè)內(nèi)人士，都認為借城市更新平抑房價的想法不可能實現(xiàn)。“城市更新的面粉更貴。”一位在深圳從事城市更新開發(fā)的央企開發(fā)商言簡意賅地評價說，他告訴記者，在城市更新中，包括補地價等，以及相關(guān)政策規(guī)定的共建配套等，給到政府的部分很高，面粉價高了面包價格能下降嗎?

　　上述開發(fā)商分析認為，城市更新可以說在一定程度上能緩解土地市場和住宅市場的供需矛盾，但不能寄希望于其就能夠平抑房價。多年來樓市的房價波動顯示，左右房價高低的不僅僅是供求關(guān)系，更多的是調(diào)控政策和當時市場的影響。

　　此外，還有多名受訪的參與到舊改中的開發(fā)商提出舊改前期投入的不可確定性的風險，即使項目已經(jīng)與政府簽訂了合作框架，但是對于整個項目周期“根本就不知道會有多長”，大多數(shù)時候，在前期談判、拆遷的拉鋸需要多久，誰也不可預測，“只有到政府立項的時候、進入開發(fā)建設周期了才能大概預計在一兩年的時間內(nèi)。”

　　甚至有參與舊改項目、遇到土地前期確權(quán)阻力的開發(fā)商直言曾想過放棄這個項目，但前期投入已經(jīng)發(fā)生，同時他們的項目作為城市提升形象的標桿，輕言放棄并不可能。但究竟城市更新要耗費多長時間、多少精力，對于很多開發(fā)商來說，不可控的未來比當下的高成本還更加讓人難以接受。

　　幾乎所有的受訪人士都一致認為“城市更新將平抑房價”根本是個悖論。深圳市住房研究會常務副會長陳藹貧指出，“房地產(chǎn)開發(fā)，地段，地段，還是地段，所有的城市更新項目都是出于城市核心地段，大規(guī)模入市只會推高房價。”

　深圳人熟知的城市更新項目，不論是京基100綜合體，還是規(guī)模達180萬平方米的佳兆業(yè)城市廣場，以及廣東省最大的華潤大沖舊改，均處于交通要地，這些項目建成后無疑均成為了區(qū)域內(nèi)甚至深圳的標桿項目，城市面貌煥然一新，區(qū)域價值得到大大提升，物業(yè)價格自然隨之上漲。

　　從數(shù)據(jù)上看，房價似乎并沒有被控制住，雖然沒有更多證據(jù)說明房價上漲僅僅是因為城市更新，或者房價波動更多是來源于調(diào)控政策的影響。不過本周深圳市城市更新辦公室有關(guān)負責人接受記者采訪時認為，城市更新也為穩(wěn)定深圳房地產(chǎn)市場做出了貢獻，他們引用數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，城市更新批準預售量106萬平方米，占全市比例為34.8%。