房地產(chǎn)稅要來(lái)了？

日前，國(guó)務(wù)院《關(guān)于創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見(jiàn)》出臺(tái)實(shí)施，其中明確提到“支持各地區(qū)在房地產(chǎn)稅、養(yǎng)老和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。在“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”總基調(diào)奠定后，這樣的表態(tài)，將房地產(chǎn)稅再次推進(jìn)民眾視線中。

而這已經(jīng)不是房地產(chǎn)稅第一次備受矚目了。

去年5月25日，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)、華夏新供給經(jīng)濟(jì)學(xué)研究院院長(zhǎng)賈康表示，全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃已經(jīng)將房地產(chǎn)稅法列入了第一類(lèi)的立法項(xiàng)目。在賈康看來(lái)，房地產(chǎn)稅立法已經(jīng)排在立法規(guī)劃的“第一陣營(yíng)”。

不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，《房地產(chǎn)稅法》草案目前仍在起草中，年內(nèi)出臺(tái)并執(zhí)行的可能性不大。“要想征稅，先要立法，新稅種的設(shè)立、稅法的制定等都必須經(jīng)過(guò)法律程序。即使《房地產(chǎn)稅法》能列入并提交全國(guó)人大常委會(huì)審議通過(guò)，最快也要在2018年才能開(kāi)始施行。”中國(guó)財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)施正文向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。

年內(nèi)難出臺(tái)

2013年，官方正式提出“加快房地產(chǎn)稅立法步伐”。2015年召開(kāi)的第十二屆全國(guó)人大常委會(huì)立法規(guī)劃中，房地產(chǎn)稅法被列入了第一類(lèi)項(xiàng)目，即條件比較成熟、任期內(nèi)擬提請(qǐng)審議的法律草案。

和之前已經(jīng)試點(diǎn)的房產(chǎn)稅有所不同，在我國(guó)的現(xiàn)行稅制體系中，并沒(méi)有房地產(chǎn)稅這一稅種。房產(chǎn)稅開(kāi)征于1986年，僅適用于單位和個(gè)人的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，對(duì)個(gè)人住房則實(shí)行免稅，因此對(duì)百姓生活基本沒(méi)有影響。相較房產(chǎn)稅而言，房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念。

據(jù)國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅此前表示，房地產(chǎn)稅改革要把現(xiàn)有的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并起來(lái)，已確定無(wú)疑。這則意味著，房產(chǎn)稅將增加房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)，而且是以房地產(chǎn)的評(píng)估值為征稅基礎(chǔ)，其他諸如土地增值稅、契稅等暫不納入。

不過(guò)，《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者獲悉，目前房地產(chǎn)稅法尚沒(méi)有形成完整草案上報(bào)。在草案上報(bào)之后，經(jīng)由全國(guó)人大一審二審，同時(shí)還要公布草案聽(tīng)取民眾意見(jiàn)，這些都是需要一定的時(shí)間的。在中國(guó)財(cái)稅法學(xué)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)周序中看來(lái)，這個(gè)程序很難在年內(nèi)走完，更談不上實(shí)施。

“事實(shí)上，房地產(chǎn)稅立法還有一些疑難問(wèn)題沒(méi)有解決，比如說(shuō)房地產(chǎn)稅和土地出讓金之間的關(guān)系，如果同時(shí)收取，存在重復(fù)征稅的情況，還有農(nóng)村宅基地是否收取房地產(chǎn)稅等問(wèn)題，都沒(méi)有明確說(shuō)法，但這些都是必須解決的問(wèn)題。”周序中告訴《華夏時(shí)報(bào)（公眾號(hào)：chinatimes）》記者。

實(shí)際上，房地產(chǎn)稅的征收方式跟西方有實(shí)質(zhì)上的區(qū)別。最主要的原因是中國(guó)土地國(guó)有，實(shí)際上是“租”給房主使用的，而西方的房主則擁有土地產(chǎn)權(quán)。

按照上海試點(diǎn)房產(chǎn)稅的計(jì)算方法，新購(gòu)且屬于家庭第二套及以上住房的，按人均計(jì)算，人均超過(guò)60平方米的進(jìn)行房產(chǎn)稅征收。比如一個(gè)居民家庭原來(lái)已擁有的住房面積共計(jì)180平方米，剛好人均60平方米，現(xiàn)又新購(gòu)一套100平方米的住房總價(jià)100萬(wàn)，那么其一年應(yīng)繳房產(chǎn)稅4200元左右。

不過(guò)，這套方案落實(shí)到房地產(chǎn)稅身上，或許會(huì)有所變化。

據(jù)了解，房地產(chǎn)稅法從通過(guò)到實(shí)施應(yīng)該會(huì)有一個(gè)過(guò)渡階段，從而讓社會(huì)對(duì)法律有充分的認(rèn)知、了解和準(zhǔn)備。立法通過(guò)后并不意味著就會(huì)在全國(guó)馬上開(kāi)征。由于房地產(chǎn)稅是典型的地方稅，何時(shí)開(kāi)征會(huì)授權(quán)地方政府自己決定，并不是在某個(gè)時(shí)間全國(guó)一起征收，各個(gè)地方可以差別化。

“房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，將對(duì)過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是對(duì)投資性需求形成極大的抑制。由于房地產(chǎn)稅是對(duì)存量房進(jìn)行征稅，因此它落地之后，在一定程度上能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)和房?jī)r(jià)的上漲，并倒逼一些存量房流入市場(chǎng)，讓房?jī)r(jià)有所下挫，對(duì)投資客形成一定的打擊、對(duì)整個(gè)樓市的健康穩(wěn)定發(fā)展有益是其最大的兩個(gè)意義。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝表示。

不過(guò)，在對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)公共管理學(xué)院教授李長(zhǎng)安看來(lái)，決定房?jī)r(jià)的因素有多種多樣。其中包括貨幣超發(fā)，不關(guān)住貨幣發(fā)行的閥門(mén)，想要遏制房?jī)r(jià)是很困難的。此外，土地供給的壟斷是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲的又一推力。由于財(cái)政對(duì)土地出讓金的依賴(lài)，地方政府都存在著人為限制土地供給的政策，造成了多數(shù)城市土地的嚴(yán)重供不應(yīng)求，而這也成了房?jī)r(jià)剛性上漲動(dòng)力強(qiáng)勁、下跌意愿不足的強(qiáng)大支撐。同時(shí)，投資渠道狹窄，實(shí)體經(jīng)濟(jì)疲軟，也引發(fā)了大量社會(huì)資本涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域，投機(jī)之風(fēng)盛行。

漸行漸近

不管是否很快開(kāi)征，房地產(chǎn)稅的相關(guān)準(zhǔn)備一直都在陸續(xù)進(jìn)行中。

在施正文看來(lái)，房地產(chǎn)稅征收的一個(gè)重要障礙就是不動(dòng)產(chǎn)登記制度還沒(méi)有建立起來(lái)。長(zhǎng)期以來(lái)，登記制度不統(tǒng)一以及房屋、土地產(chǎn)權(quán)種類(lèi)較多、制度較為混亂，為房地產(chǎn)稅全面推開(kāi)帶來(lái)了較大阻礙。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記一旦完成，就意味著國(guó)內(nèi)有了一套獨(dú)立的、全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)和制度，這也將是以后開(kāi)征房地產(chǎn)稅的基礎(chǔ)。

不過(guò)，這個(gè)難題已經(jīng)進(jìn)入倒計(jì)時(shí)階段。

“2017年將大力推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的接入，全國(guó)335個(gè)地市州盟和2854個(gè)縣市區(qū)旗要全部接入國(guó)家級(jí)信息平臺(tái)，80%以上的市縣要完成存量數(shù)據(jù)整合入庫(kù)，并向省和部匯交數(shù)據(jù)。”國(guó)土資源部副部長(zhǎng)王廣華此前表示。

不過(guò)，在宋清輝看來(lái)，倉(cāng)促開(kāi)征房地產(chǎn)稅，非但不能有效打擊投機(jī)者，反而會(huì)誤傷具有正常購(gòu)房需求的群體。“從實(shí)際情況考慮，我國(guó)現(xiàn)在征收房地產(chǎn)稅時(shí)機(jī)還不成熟，因此房地產(chǎn)稅等政策出臺(tái)后也不會(huì)很快見(jiàn)效。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)稅牽涉利益甚眾、涉及面廣、情況復(fù)雜，不可能在一兩年內(nèi)解決掉。”

另外，2003年十六屆三中全會(huì)的思路是出臺(tái)房產(chǎn)稅，同時(shí)合并其他稅費(fèi)。然而，近幾年關(guān)于房地產(chǎn)稅的改革，卻在合并或者取消其他的稅費(fèi)上面不明確。如果房產(chǎn)稅的改革只是增加一個(gè)新的稅種，這意味著在已經(jīng)很重的房地產(chǎn)稅收上再加稅。

“如果只是為了增加地方收入二手房地產(chǎn)稅，而不切實(shí)解決這些存在的問(wèn)題，我覺(jué)得這部法律就不應(yīng)該出臺(tái)。”周序中表示。

在國(guó)家行政學(xué)院教授馮俏彬看來(lái)，房地產(chǎn)稅除了是配套房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之外，同時(shí)也是各方公認(rèn)的未來(lái)地方稅的主體稅種。針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行、深化改革上熱下冷的局面，關(guān)鍵問(wèn)題還在于調(diào)整中央與地方關(guān)系，以形成對(duì)地方的良好激勵(lì)。