“317新政”之后，樓市經(jīng)過了三個多月的觀望，如今開始出現(xiàn)了一點小變化，市場不再是絕對的空頭觀望，個別項目開始吸引有急切需求的購房人重回樓市。

根據(jù)亞豪機構(gòu)及中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周海淀區(qū)繼續(xù)蟬聯(lián)了一周區(qū)域成交額冠軍，這主要得益于位于五環(huán)內(nèi)阜石路沿線的金隅?金玉府的持續(xù)順銷。數(shù)據(jù)顯示，該項目在7月第一周成交了58套房源，單價78259元/平方米，總成交額超過6億元，而第二周則繼續(xù)成交了15套，成交額為1.6億元。

除此之外，愛截屏的營銷總監(jiān)們，也會不時地在朋友圈里發(fā)布即時成交的喜報，雖然與調(diào)控前的樓市熱度無法相提并論，但能有部分項目順銷成交就說明這類產(chǎn)品本身的價格區(qū)間或是戶型區(qū)間受到了購房人的認可，而這個區(qū)間就很可能是打破樓市觀望的平衡點。

7月成交小幅反彈 均價滑落至5萬元以內(nèi)

進入7月份，由于海淀區(qū)項目金玉府的集中簽約，讓樓市成交量出現(xiàn)了小幅度的反彈。綜合亞豪機構(gòu)與中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，截至7月16日，新房市場共成交住宅550套左右，環(huán)比6月同期，有所反彈。但價格卻在持續(xù)下跌，7月首周的成交均價還勉強維持在5萬元左右，到了上周，平均成交價格已經(jīng)滑落至49027元/平方米，環(huán)比前一周下跌近2000元/平方米。

低單價、低總價的項目明顯更受購房人歡迎。

據(jù)統(tǒng)計，上周末北京僅一盤入市，就是位于亦莊的北京城建?海梓府。該項目在7月16日早8點開盤，共推出270套房源，均價59000元/平方米，吸引了近600余名購房者，甚至有平臺對開盤現(xiàn)場進行了直播。據(jù)開發(fā)商提供的消息，項目開盤后，取得了順銷，過半房源被選定。

亦莊區(qū)域的一位項目負責人對北京青年報記者表示，由于海梓府新推的產(chǎn)品主打83至105平方米洋房，包括83平方米兩居，95到105平方米的三居，總價500萬至800萬元，還是帶裝修的現(xiàn)房，因此非常適合剛需購房人。尤其是在同板塊內(nèi)，周邊的亦莊金茂悅在售戶型最小也為160平方米，報價達6.9萬元/平方米。單價和總價的明顯差距也促成了海梓府在當前觀望為主的氣氛下獲得順銷，但跟深化調(diào)控之前，市場此類產(chǎn)品一出必“日光”相比不可同日而語。

不過由于數(shù)據(jù)的滯后性，新入市的海梓府還未被加入統(tǒng)計中，中原地產(chǎn)提供的上周成交數(shù)據(jù)顯示，房山區(qū)成交量最高，成交面積0.52萬平方米，成交套數(shù)36套，主力成交項目為北京城建琨廷，該項目成交均價達2.4萬元/平方米，套均面積為126平方米；其次為昌平區(qū)，成交面積0.41萬平方米，成交套數(shù)22套，主力成交項目是萬科翡翠公園，成交均價達6.8萬元/平方米，套均面積為111平方米。

這兩個獲得購房人認可的項目，一個成交單價在房山區(qū)內(nèi)也是屬于較低的項目，另一個則是在原有疊墅的基礎上，新推出了一批90平方米左右的小戶型洋房，總價比較有優(yōu)勢，因此都在淡市下獲得了不錯的銷量。

500萬以下的新房成交量最高

根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，上周售價3萬元/平方米以下的房屋成交量最高，占比四成，其次是7萬至10萬元每平方米樓盤，占比22%。而總價在500萬元以下房屋成交量最高，達到47%。

由于樓市觀望依舊占據(jù)主導地位，單個或部分項目的集中成交對價格和統(tǒng)計數(shù)據(jù)的走勢會產(chǎn)生主導作用，因此，要想知道什么樣的項目更容易被購房人接受，就要把統(tǒng)計周期拉長到整個“317新政”之后。

亞豪機構(gòu)提供的今年上半年樓市成交套數(shù)排名前十的統(tǒng)計中，成交套數(shù)排在前四位的均為單價在3萬元以內(nèi)的低價樓盤，尤其是排在第一位的龍湖長城源著，共成交892套，單價約為20365元/平方米，平均每套價格在百萬元左右。而在這份榜單中，單價超過5萬元的僅有泰禾麗春湖院子、天恒公園懿府和橡林郡，其余7個項目的總價全部是500萬以內(nèi)的剛需樓盤。

三居時代 新盤多為120至160平方米

除了總價因素以外，更實用的戶型也成為新盤用來突圍觀望的手段。北京中原的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，“317新政”之后，三居的產(chǎn)品成交量最大，成交占比達36%。

而上周120至160平方米的房屋成交最高，占比34%，其次是90平方米以下產(chǎn)品，占比27%，超大的160至200平方米的房屋成交則最低。

近期入市和即將入市的新盤也都以主打三居室為主。像上周入市的海梓府，推出了四種三居戶型，分別是95平方米、102平方米、104平方米和105平方米的三居。而即將入市的房山區(qū)項目中糧?京西祥云，此次推出的主力戶型同樣為三居室，據(jù)悉為建面約115平方米的三居。另一個將推出新產(chǎn)品的是昌平區(qū)的京投發(fā)展?公園悅府。據(jù)北青報記者了解，項目三期將開盤，預推出戶型為90平方米的兩居和120平方米左右的三居。

亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，除了二胎放開的因素讓三居室格外受歡迎以外，“90/70”政策對于未來市場供應的預期也有所影響，使得這部分購房人更易被當下高品質(zhì)的改善型項目激發(fā)潛在購房需求，也因此催升三居室產(chǎn)品的不斷入市。而除了以需求為導向的原因之外，既然當前預售許可單價的紅線無法突破，房企謀求提升銷售額，也只得依托于推出大戶型、三居室的住宅產(chǎn)品來實現(xiàn)這一目標。

換房需求依舊存在

不難看出，雖然成交已經(jīng)降至冰點，但可喜的是，樓市并非一味地看空，相反，少量多頭重回市場，使得近期入市的幾個新盤項目取得了還算不錯的銷售業(yè)績。

像已經(jīng)入市銷售的泰禾拾景園和龍湖天瑯入市后就分別取得了20億元和15億元的成績。兩個項目一個贈送精裝修的庭院，一個則主打雙首層疊墅，都獲得了購房人的認可。

除此之外，7月份已有三個新盤取證，預售價格都低于預期。正在驗資的國風美唐項目，推出216套房源，主打的96平方米戶型，中間層均價64000元/平方米左右。而該項目在鏈家網(wǎng)站上的二手房均價為65203元/平方米，甚至出現(xiàn)了輕微的一二手倒掛現(xiàn)象。

新盤的低姿態(tài)加上觀望中的換房需求，未來可能會促成樓市成交有所回暖。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領分析認為，市場上有三類換房需求，第一類是因為購買力不足，“先上車”買房的這部分人，后期因為居住環(huán)境、品質(zhì)或是學區(qū)需求帶來的換房需求；第二類是一線城市內(nèi)部的換房需求，加上二胎政策放開后生育積極性的提升，幾年內(nèi)的“面積改善”和“學區(qū)改善”會越來越多；最后，城市圈是未來的趨勢，且部分剛需因為購房資質(zhì)或是購買力的不足選擇首先在環(huán)北京區(qū)域買房，其后期賣掉這些地區(qū)的房子換購北京房子也將是重要的一部分換房需求。

郭毅也表示，從近期供應走勢來看，“降格”入市已成大量“地王”項目的共識，預計下半年加入這一行列的項目也將逐漸增多，加之年末限房價商品房及自住房將開始陸續(xù)上市，預計下半年相比上半年供應量將出現(xiàn)一定好轉(zhuǎn)，在此基礎上，總價500萬以下的中低價位的商品房，戶型為三居室的改善房源很可能更受歡迎。