龍華區(qū)大浪街道，福龍路北與華興路交會處西側(cè)，建滔工業(yè)園內(nèi)重建工作正在緊鑼密鼓施工中。這里是龍華最早啟動的城市更新項目之一。不久后，一座涵蓋高新產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房、企業(yè)孵化基地、配套人才用房、配套時尚商業(yè)的高端產(chǎn)業(yè)綜合體將矗立在外界眼前。

土地資源稀缺，缺乏高端、優(yōu)質(zhì)、連片產(chǎn)業(yè)載體，一直是制約產(chǎn)業(yè)大區(qū)龍華轉(zhuǎn)型升級的突出瓶頸。如今，城市更新帶來的“騰籠換鳥”效應(yīng)，正強有力改變著這一格局。

經(jīng)過城市更新后，占地近12萬平方米的建滔工業(yè)園將形成總建筑面積40萬平方米園區(qū)，是城市更新重塑龍華產(chǎn)業(yè)空間、助推產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的鮮活案例。隨著建滔工業(yè)園更多園區(qū)的“重生”，城市更新之于“產(chǎn)業(yè)龍華”升級再造的強大推力正日益彰顯。

現(xiàn)狀：產(chǎn)業(yè)用地存在“三低一約束”問題

言及龍華產(chǎn)業(yè)發(fā)展，土地是繞不過去的話題。

作為深圳最年輕行政區(qū)的龍華，建成區(qū)高度密集，可建設(shè)用地不足。土地資源日益稀缺，對產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成緊約束，這是龍華人所共知的事實。然而，這僅僅只是硬幣的一面。

在硬幣的另一面，是龍華區(qū)現(xiàn)有工業(yè)用地少有人知的“三低”現(xiàn)狀。

其一，產(chǎn)出低。據(jù)龍華區(qū)城市更新部門統(tǒng)計，全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)用地面積約39平方公里，而規(guī)模以上企業(yè)占地面積約為12平方公里，僅占全區(qū)工業(yè)用地面積的30.7%。

“全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)中，70%以上屬于以場地租賃為主的物業(yè)型產(chǎn)業(yè)空間”，龍華區(qū)產(chǎn)業(yè)部門的調(diào)研也這么分析:“基于租賃模式的傳統(tǒng)園區(qū)，投資方與企業(yè)之間，園區(qū)內(nèi)企業(yè)之間，并無互動關(guān)系，在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的大潮中，僅以物業(yè)出租求生存顯然步履維艱”。

其二，利用效率低。據(jù)了解，龍華全區(qū)現(xiàn)有工業(yè)建筑總面積約5800萬平方米，工業(yè)用地平均容積率約為1.5，建筑層數(shù)以1—3層為主，其中，容積率低于2的工業(yè)用地約32.0平方公里，占總量的81.8%。

其三，建設(shè)檔次低。多年來，在市場力量推動下，龍華片區(qū)自發(fā)形成了一大批工業(yè)區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。據(jù)龍華區(qū)經(jīng)濟促進局的調(diào)研摸底，目前龍華區(qū)現(xiàn)有工業(yè)區(qū)524個，但大多數(shù)存在產(chǎn)業(yè)低端、消防隱患突出、違建泛濫等問題，市政、公共服務(wù)等配套基礎(chǔ)設(shè)施趨于老化落后。

“各個工業(yè)區(qū)特別是城中村內(nèi)的工業(yè)區(qū)，以其低成本優(yōu)勢引進了大量的勞動密集型加工企業(yè)。由于發(fā)展初期過于注重產(chǎn)業(yè)規(guī)模，忽視遠期建設(shè)，缺乏科學(xué)統(tǒng)一的規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)分布相對分散，多數(shù)企業(yè)單兵作戰(zhàn)，產(chǎn)品雷同，企業(yè)協(xié)作能力不強，集群效應(yīng)難以充分發(fā)揮”，龍華區(qū)經(jīng)濟促進局企業(yè)服務(wù)部門負責(zé)人介紹。

對策：突出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向 聚焦空間保障

在城市運營專業(yè)人士看來，以土地二次開發(fā)為主要模式的城市更新，是破解城市發(fā)展的土地瓶頸、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的重要途徑。尤其是對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級而言，存量土地開發(fā)是突破空間制約，進而提升產(chǎn)業(yè)發(fā)展質(zhì)量、推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要力量。

突出產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、聚焦空間保障，龍華區(qū)城市更新正是循此脈絡(luò)穩(wěn)健前行。

據(jù)了解，龍華區(qū)目前已列入城市更新計劃的拆除重建類項目共計89個，總拆除用地面積為6.2平方公里，現(xiàn)有建筑總量約740萬平方米，其中包含約540萬平方米產(chǎn)業(yè)用房。

根據(jù)調(diào)研測算，上述項目更新改造后總建筑量將達到2400萬平方米，其中商業(yè)辦公建筑560萬平方米、產(chǎn)業(yè)用房370萬平方米（包含產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房170萬平方米、產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)用房100萬平方米和配套宿舍100萬平方米）。

換言之，經(jīng)過城市更新，原有項目產(chǎn)業(yè)用房面積飆升至930萬平方米，較之改造前的540萬平方米產(chǎn)業(yè)用房，增加1.72倍。

“從建筑規(guī)?？?，城市更新大幅增加建設(shè)強度，土地利用更為集約和節(jié)約”，龍華區(qū)城市更新局計劃規(guī)劃部負責(zé)人李恒盛直言。

值得關(guān)注的是，“城市更新后提供的是大量高品質(zhì)的商業(yè)辦公用房和研發(fā)生產(chǎn)用房，有利于推動片區(qū)產(chǎn)業(yè)由中低端向研發(fā)、高端制造業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型。”李恒盛說。

在城市更新進程中，龍華城市更新部門嚴(yán)控“工改商”“工改居”“工改M0（新型產(chǎn)業(yè)用地）”，鼓勵“工改工”，推廣“工業(yè)上樓”模式，同時，注重與經(jīng)濟促進部門的有效銜接，嚴(yán)格按照產(chǎn)業(yè)部門要求“工改工”項目與重大產(chǎn)業(yè)項目對接機制，充分凸顯城市更新的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向。

一方面，城市更新主體需對項目范圍內(nèi)涉及的優(yōu)質(zhì)企業(yè)做好區(qū)內(nèi)安置，對沒有做好區(qū)內(nèi)安置工作，或提前清租造成優(yōu)質(zhì)企業(yè)搬離龍華的項目，不建議列入城市更新計劃，原則上確保優(yōu)質(zhì)企業(yè)不外流、注冊地不外遷。據(jù)初步統(tǒng)計，城市更新項目涉及龍華區(qū)現(xiàn)有規(guī)模以上及國家高新技術(shù)企業(yè)20余家，區(qū)內(nèi)安置工作正穩(wěn)步推進。

另一方面，建立更新項目產(chǎn)業(yè)意見征求機制。去年以來，龍華區(qū)共收到42個城市更新項目征求產(chǎn)業(yè)意見的書面報告，其中工改工項目13個。清湖硅谷動力工業(yè)園、龍?zhí)┦⒐I(yè)園、海神工業(yè)園等9個工改工項目已與重大產(chǎn)業(yè)項目簽訂入住意向協(xié)議書。

展望：“工改工”將是未來城市更新主體

為保障產(chǎn)業(yè)空間，助推產(chǎn)業(yè)與城市升級，在“政府引導(dǎo)、市場運作”的大原則下，龍華區(qū)城市更新部門正探索新的路徑。

一則，從政府引導(dǎo)轉(zhuǎn)向政府主導(dǎo)。

在大浪街道石凹同富邨工業(yè)區(qū)，一項新的試點正在推開。城市更新部門計劃選取工業(yè)區(qū)內(nèi)3—5個符合條件的城市更新項目，鼓勵區(qū)屬投資平臺公司與社區(qū)股份公司合作進行。

這是一項合作共贏的事業(yè)，不僅社區(qū)股份合作公司物業(yè)價值得到提升，作為參與方的區(qū)政府也將可借此掌握更多產(chǎn)業(yè)用房，直接用于保障和發(fā)展產(chǎn)業(yè)。

“通過這種方式，3至5年內(nèi)，一大批產(chǎn)業(yè)用房可以實實在在地掌握在政府手中，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間問題，同時形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模效應(yīng)、集群效應(yīng)。”李恒盛說。

二則，以更宏大的視角審視和推進城市更新。

去年9月1日，龍華區(qū)政府與華潤置地有限公司達成戰(zhàn)略合作協(xié)議。前者將全面做好蘋果小鎮(zhèn)項目的土地、審批等各項工作，為項目建設(shè)提供全程“保姆式”服務(wù)，而華潤集團將踐行“產(chǎn)城融合”理念，打造宜居宜產(chǎn)的蘋果小鎮(zhèn)，樹立龍華區(qū)集高新產(chǎn)業(yè)、生活居住、高端配套與綠色生態(tài)為一體的綜合片區(qū)改造標(biāo)桿。

蘋果小鎮(zhèn)合作建設(shè)的背后，映照的正是一種更為宏大的城市更新思路。

“強化連片提升，引導(dǎo)重點區(qū)域城市更新，強調(diào)點線結(jié)合、連片更新，以龍華現(xiàn)代商貿(mào)片區(qū)、蘋果小鎮(zhèn)、核電工業(yè)園等重點片區(qū)及軌道交通沿線、軌道站點周邊地區(qū)為更新重點，加快推進重點區(qū)域的更新改造，重點發(fā)揮軌道站點周邊地區(qū)的極核帶動作用，形成本區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展新的增長極。”龍華區(qū)城市更新局負責(zé)人坦言。

“城市更新是破解龍華發(fā)展不平衡、不充分的必由之路。”上述負責(zé)人直言，盡管從改造類型看，當(dāng)前龍華城市更新項目中“工改商住”項目比重偏高，但隨著城市更新工作的推進，“工改工”項目的比重將逐步提升。尤其“十三五”期間，龍華區(qū)17.2平方公里拆除重建區(qū)項目中，“工改工”用地面積約為8.5平方公里，占比約49.4%。

換言之，“工改工”項目是龍華區(qū)剩余潛在更新項目的絕對主體，產(chǎn)業(yè)項目將是未來全區(qū)更新項目的主旋律。城市更新的“騰籠換鳥”，將強有力地助推“產(chǎn)業(yè)龍華”實現(xiàn)升級再造。