深圳二手房市場將迎來重大調整期，這將給毗鄰的惠州帶來什么影響？

    3月28日，中國人民銀行深圳中心支行、深圳市銀監(jiān)局、深圳市規(guī)劃國土委聯合發(fā)文，要求深圳的二手成交三價合一，即房屋真實成交價、網簽備案合同價(過戶價)、銀行貸款評估價一致，全面壓縮“陰陽合同”生存空間，打擊利用高杠桿投資投機購房。觀察人士認為，部分購買力較弱的深圳二手房市場剛需客及高評高貸的二手房投資投機買家將因此加速流入惠州鄰深片區(qū)。

    深圳二手房購房成本增加

    和惠州的二手房成交占比較低不一樣，深圳的二手房市場交易量是新房的3倍左右。

    一直以來，深圳的二手房成交量遠遠高于新房市場。深圳鏈家統(tǒng)計數據顯示，2017年深圳二手房總放量為73830套，成交63578套，成交極為活躍，二手房成交均價為55247元/平方米。但同期深圳新房成交總量為25820套，成交均價為54445元/平方米，新房市場的兩項數據都低于同期的二手房。

    此前，深圳二手房成交中的陰陽合同普遍，行業(yè)慣用的手法是高評高貸，以首次置業(yè)一套成交價為500萬的房子計算，銀行可評估價600萬，買家可以貸款420萬元。三價合一后，這套房子的評估價可能只有450萬元，只能貸款315萬元，意味著購房者要多付首付款。

    除首付增加外，因為陰陽合同被禁止，房屋的相關稅費也會增加。目前市面上大多數的房源(普宅)，都會“被豪宅”，按照豪宅標準交稅。

    深圳資深地產評論員朱文策解釋，三價合一打擊的主要是購買力弱的剛需客以及高評高貸的二手房交易方式。

    部分買家會流入到惠州樓市

    政策出臺后，惠州市場反應較快。部分業(yè)界觀察人士認為，深圳的此次政策會加速導致部分二手房的購買群體，溢出至惠州新房市場。

    德威集團營銷中心總經理劉友說，杜絕陰陽合同，首付增加對惠州樓市是利好，“剛需客和投資客只能流向鄰深片區(qū)的惠州，但短時間看不出來。”

    深圳鏈家另一項數據顯示，深圳二手房市場首次置業(yè)的購買比例為58%，改善性買家比例為18.5%，占比極高的二手房剛需客群受影響大。

    深圳資產房地產評論人朱文策說，增加購房成本，對于很多購買力弱的剛需和高評高貸的用戶，需求都要往外走。“深圳300萬是買房子的上車價，東莞限購、限貸，二手房交易三價合一，鄰深片區(qū)的均價在25000-30000元/平方米之間；惠州不限購，15000元能買到不錯的房子，客戶肯定往惠州走。”

    鄧志旺博士稱，政策總體的來說對惠州鄰深片區(qū)是利好，但不利的因素是，政策打擊了對二手房市場的預期，打擊了投資、投機的積極性。大亞灣嘉霖集團營銷負責人游宇也持相似觀點。

    話你知　深圳“三價合一”政策

    深圳三部門聯合發(fā)文要求三價合一，明確指向規(guī)范購房融資，堅決遏制“陰陽合同”和“高評高貸”現象。

    文件要求，商業(yè)銀行辦理房屋貸款業(yè)務，要以房地產信息系統(tǒng)中查詢到的網簽合同和住房套數查詢結果作為審核依據，并以網簽備案合同價款和房屋評估價的最低值作為計算基數確定貸款額度。

    文件發(fā)布后，有中介反饋，在辦理網簽時發(fā)現，網簽系統(tǒng)提示深圳銀行可以鎖定網簽合同了，深圳“三價合一”政策邁出關鍵性一步。