市住建局預(yù)計(jì)，二季度江門將加快供應(yīng)節(jié)奏和力度，在資金和庫(kù)存雙重壓力下，項(xiàng)目促銷將漸多，成交量整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯趨緩。

南都訊 記者韓碧英 熊曉艷 近日，江門市住建局發(fā)布了今年主城區(qū)一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告，一季度房?jī)r(jià)同比上漲11.6%，成交量同比回落超16 .2%，截至4月底市場(chǎng)待售商品住宅約9900套，去庫(kù)存壓力再加大。

從供應(yīng)和成交量上來(lái)看，北新、濱江新區(qū)成為集中區(qū)域，一季度北新區(qū)成交比例高達(dá)主城區(qū)的48%。市住建局預(yù)計(jì)，二季度江門將加快供應(yīng)節(jié)奏和力度，在資金和庫(kù)存雙重壓力下，項(xiàng)目促銷將漸多，成交量整體平穩(wěn)，預(yù)計(jì)二季度房?jī)r(jià)漲勢(shì)明顯趨緩。

回望一季度

房?jī)r(jià)同比上漲超一成

根據(jù)報(bào)告顯示，江門市第一季度開(kāi)發(fā)投資金額為28.24億元，同比快速增長(zhǎng)106%；新開(kāi)工面積87.05萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)58.9，與去年全年比增速趨緩。其中竣工面積68.81萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)77.4%。

此外商品房成交面積33 .72萬(wàn)㎡，成交面積同比回落16 .2%；成交金額25.66億元，商品房住宅均價(jià)6768元，同比上漲11.6%。然而在一路上漲的趨勢(shì)中，一季度存量房成交面積卻同比大幅減少。一季度江門城區(qū)存量房成交面積為19.05萬(wàn)㎡，同比下降46.2%。

對(duì)此，元子投資置業(yè)譚華駒分析，去年江門樓市的火爆，有部分是提前透支了今年的部分剛需，因此今年第一季度市場(chǎng)的淡靜也是意料中事。

譚華駒認(rèn)為，如果按照今年的供應(yīng)量來(lái)看，根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)有接近2萬(wàn)套，按照江門的消化能力來(lái)講，至少需要1年半的時(shí)間，因此下半年開(kāi)始供求關(guān)系會(huì)出現(xiàn)明顯的傾斜，各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)進(jìn)入白熱化。

展望二季度

約9100套待售去庫(kù)存壓力加大

據(jù)悉，一季度蓬江、江海區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售商品房項(xiàng)目共13個(gè)，比去年同期減少1個(gè)；其中新開(kāi)盤項(xiàng)目3個(gè)，比去年同期減少2個(gè)。截至3月末市場(chǎng)待售商品住宅約9100套，同比增長(zhǎng)40 .0%，未來(lái)2-3年內(nèi)商品房潛在供應(yīng)面積約517萬(wàn)平方米。

市住建局分析稱，由于政策變化(全國(guó)兩會(huì))的不確定、市場(chǎng)逐漸增多的庫(kù)存以及蓄客不足等因素影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)整體推貨較為謹(jǐn)慎，部分計(jì)劃入市的項(xiàng)目推遲至二季度，導(dǎo)致供應(yīng)總量同比略降。

同時(shí)，據(jù)心碼工作室統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-4月商品房累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售面積已達(dá)44.65萬(wàn)平方米，同比增加22.3%；住宅累計(jì)批準(zhǔn)預(yù)售3762套，同比增加24 .5%，截至4月底市場(chǎng)待售的商品住宅共約9900套。環(huán)比增加8.8%，同比增長(zhǎng)50 .0%。

華茵堡地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理黃錦康認(rèn)為，今年第一季度預(yù)售面積不算多，但因去年年底已有9000多套待售貨量，目前市場(chǎng)存貨量較大，房企在去貨上壓力較大。

此外，從五一銷售情況來(lái)看， 現(xiàn)時(shí)開(kāi)發(fā)商比較理性，改變策略，以開(kāi)放樣板房、活動(dòng)營(yíng)銷等信號(hào)來(lái)儲(chǔ)存客源，今年五一是集中儲(chǔ)客而不是集中銷售。樓盤恰好集中扎堆推售，會(huì)造成個(gè)盤消化周期長(zhǎng)，市民選擇多，客源分散，難出現(xiàn)集中爆發(fā)的局面。

數(shù)據(jù)

一季度商品房供應(yīng)

扎堆北新、濱江新區(qū)

一季度江門主城區(qū)成交金額為25.67億元，其中住宅成交面積為25.58萬(wàn)㎡，同比下降18.3%；商業(yè)成交面積為5.16萬(wàn)㎡，同比增加51.8%。一季度共成交住宅2314套，同比減少13.5%，住宅均價(jià)6768元/㎡，房?jī)r(jià)同比上漲11.6%。其中，住宅成交戶型結(jié)構(gòu)繼續(xù)向中等偏小戶型集中，90-120㎡成交套數(shù)超六成，大戶型套數(shù)降了一成。同時(shí)單價(jià)7000元以上的套數(shù)比例已達(dá)45%，較去年同期增長(zhǎng)了27%。

值得注意的是，無(wú)論是成交量還是供應(yīng)量，一季度北新區(qū)成為成交集中的地區(qū)。一季度北新區(qū)成交比例為48%，江海區(qū)為25%，濱江棠下及潮連荷塘為9%，其余城區(qū)和杜阮鎮(zhèn)占比總和10%。與去年同期相比，北新區(qū)的成交比例增長(zhǎng)了11%，而江海區(qū)卻下降了8%。

而從一季度商品房供應(yīng)來(lái)看，供應(yīng)區(qū)域并不平衡，明顯集中在北新區(qū)和濱江新區(qū)，兩者供應(yīng)面積比分別為55%和35%，江海區(qū)僅占10%，其他區(qū)域則沒(méi)有。

近年來(lái)，江門城區(qū)開(kāi)發(fā)較為集中，而今年開(kāi)春以來(lái)新盤新貨基本都集中在北新區(qū)和濱江新區(qū)，春節(jié)期間面市的錦富匯景灣、3月份開(kāi)放銷售中心的帕佳圖世家等樓盤都集中在蓬江的新區(qū)，而有貨在售的樓盤也集中在北新區(qū)以及濱江新區(qū)，造成兩個(gè)新區(qū)局部成交較熱。目前，港口二路的尚城美居、濱港御城已經(jīng)開(kāi)售，再加上近期開(kāi)放洋房樣板房的灝昌園、上城鉑雍匯、奧園外灘等的加盟，未來(lái)濱江新區(qū)和北新區(qū)供應(yīng)量會(huì)更高，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)更加激烈。

聲音

成本導(dǎo)向

樓價(jià)難有下降空間

江門目前商品房銷售定價(jià)方式普遍為成本導(dǎo)向型，成本透明，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)約為10%，是資源性(土地資源)行業(yè)，又是資產(chǎn)性(固定資產(chǎn))行業(yè)，由于地價(jià)成本以及建筑成本的增加，樓價(jià)已經(jīng)難有下降的空間。& & 華茵堡地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理黃錦康