昨天上午，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社聯(lián)合發(fā)布《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》。報(bào)告指出，2013年至2014年度，我國(guó)住房投資投機(jī)全面退潮，商品住宅首現(xiàn)過剩。城市間市場(chǎng)分化加劇，一線城市回落幅度最大，土地市場(chǎng)整體下行，區(qū)域差異愈加顯著。

　　同時(shí)，綠皮書對(duì)2015年中國(guó)樓市的總體判斷是：一、二線城市房?jī)r(jià)將繼續(xù)下滑，三、四線城市房?jī)r(jià)將穩(wěn)中有降；房?jī)r(jià)以軟著陸為主，不會(huì)出現(xiàn)整體崩盤；各級(jí)政府將密集推出救市政策，限購(gòu)政策有望全面退出；商品房庫(kù)存積壓銷售困難，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失。

　　預(yù)測(cè)

　　一線城市樓市 明年三季度后轉(zhuǎn)暖

　　該綠皮書稱，2014年住房投資投機(jī)全面退潮，大中城市由全線上漲到普遍下跌；商品住宅進(jìn)入相對(duì)過剩階段，成交量萎縮，庫(kù)存水平攀升。住房市場(chǎng)自發(fā)調(diào)整階段。

　　 這次調(diào)整是三期調(diào)整的重合，住房市場(chǎng)進(jìn)入 買方市場(chǎng)時(shí)代。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛說。

　　綠皮書對(duì)2015年的總體判斷是：未來住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，2015年的住房市場(chǎng)走勢(shì)：整體延續(xù)衰退，一、二線城市2015年下半年，三、四線城市2016年下半年復(fù)蘇。

　　2014年四季度住房市場(chǎng)的銷售總量和價(jià)格有所回升。綠皮書預(yù)測(cè)，2015年住房銷售量?jī)r(jià)回升幅度不會(huì)太大。短期波動(dòng)周期由衰退轉(zhuǎn)向復(fù)蘇，中長(zhǎng)期波動(dòng)周期仍處在衰退調(diào)整中。一、二季度市場(chǎng)需求不振，開發(fā)商以價(jià)換量，市場(chǎng)將繼續(xù)走弱。三季度以后，一、二線城市有望逐漸轉(zhuǎn)暖回升，三、四線城市將繼續(xù)面臨調(diào)整，整個(gè)調(diào)整將在2015年難以走向復(fù)蘇。但是，住房租賃市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)溫和增長(zhǎng)。

　　從未來看，住房市場(chǎng)將進(jìn)入中速增長(zhǎng)的常態(tài)，中國(guó)房地產(chǎn)將進(jìn)入 白銀時(shí)代 。雖然2015年住房走勢(shì)將整體延續(xù)衰退，但一、二線城市2015年下半年，三、四線城市2016年下半年將復(fù)蘇。

　　住房限購(gòu)政策 明年或?qū)⑷娣砰_

　　綠皮書稱，目前，仍有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市及三亞由于其需求結(jié)構(gòu)的特殊性尚在執(zhí)行限購(gòu)政策。中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任助理鄒琳華認(rèn)為，未來一年，一、二線城市房?jī)r(jià)的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣及調(diào)控政策的主方向向支持住房消費(fèi)轉(zhuǎn)變，仍在堅(jiān)守限購(gòu)的五個(gè)城市有望在一年內(nèi)全面放開。此后，住房市場(chǎng) 供不應(yīng)求 的假設(shè)難以立足，房?jī)r(jià)只漲不跌的神話將完全破滅。

　　綠皮書稱，2015年，中央和地方政府將密集推出救市政策，樓市有望實(shí)現(xiàn)軟著陸。綠皮書認(rèn)為，這些救市政策包括：全面取消住房限購(gòu)政策；進(jìn)一步放寬二套及以上住房的按揭貸款條件；進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)包括營(yíng)業(yè)稅、契稅、個(gè)人所得稅等；政府收購(gòu)過剩的商品住房用作保障房之用；加大舊城區(qū)及棚戶區(qū)改造以擴(kuò)張需求、減少供給；進(jìn)一步放寬購(gòu)房落戶政策等。

　　然而，即便政府強(qiáng)力刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將風(fēng)光不再。

　　此外，鄒琳華表示，當(dāng)前，城市人口流入的宏觀拐點(diǎn)尚未出現(xiàn)，房?jī)r(jià)不會(huì)整體崩盤。

　　值得一提的是，綠皮書預(yù)測(cè)，未來一半以上的開發(fā)商將轉(zhuǎn)行或在市場(chǎng)中消失，隨著相對(duì)過剩時(shí)代的來臨，商品住房銷售困難，無需再進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)。房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入真正意義上的寡頭時(shí)代。

　　趨勢(shì)

　　租房將成解決居住問題主渠道

　　住房綠皮書指出，從2013年第四季度以來相對(duì)蕭條的住房市場(chǎng)使得買賣市場(chǎng)的總體交易量下降，并且房?jī)r(jià)下降的預(yù)期依然強(qiáng)烈，市場(chǎng)觀望情緒濃郁，由購(gòu)轉(zhuǎn)租的需求量增加導(dǎo)致租賃市場(chǎng)開始活躍。同時(shí)，由于城市化進(jìn)程的推進(jìn)吸引了大量農(nóng)村人口和外來人口，一定程度上增加了租房群體；城市發(fā)展過程中的城中村和棚戶區(qū)改造等導(dǎo)致了低價(jià)租賃住房市場(chǎng)的逐步萎縮，客觀上導(dǎo)致了住房租賃價(jià)格的逐步攀升。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2014年9月居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)情況顯示，全國(guó)居民住房租金價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)57個(gè)月上漲。與2013年9月相比上漲2.6%，與2014年8月相比上漲0.1%。租房者面臨更為嚴(yán)峻的租房形勢(shì)，租房支出的不斷上升一定程度上增加了租房者的生活負(fù)擔(dān)。不過媒體分析認(rèn)為，隨著商品住宅市場(chǎng)成交量的下行以及市場(chǎng)預(yù)期的影響，房屋租賃市場(chǎng)仍將成為很多人解決居住問題的主要渠道，住宅租賃市場(chǎng)的作用也將明顯強(qiáng)化。

　　(據(jù)《北京晚報(bào)》《法制晚報(bào)》、中新)

　　提醒

　　警惕潛在性供給嚴(yán)重過剩

　　報(bào)告提醒，目前的年均住宅竣工和施工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于需求，未來如果仍然保持這一增長(zhǎng)水平，住房將存在嚴(yán)重的潛在過剩。

　　 2011至2013年，全國(guó)住房的年均竣工面積一直保持在20億平方米左右，2013年施工面積得益于連續(xù)高速增長(zhǎng)更是達(dá)到了60億平方米，而每年住房總增長(zhǎng)加上拆遷重置的需求最大只有12億平方米。我現(xiàn)在要強(qiáng)調(diào)的是，潛在的供給過剩問題非常嚴(yán)重。 倪鵬飛如是說。

　　具體來講，根據(jù)預(yù)測(cè)，目前一、二線城市的住宅相對(duì)過剩，但仍然有增長(zhǎng)的余地。至于三、四線城市，已經(jīng)達(dá)到了 絕對(duì)過剩、長(zhǎng)期過剩 的階段。

　　今年以來，住房市場(chǎng)一個(gè)顯著的特點(diǎn)是，住房?jī)r(jià)格在上升，銷售量卻在下跌。報(bào)告指出，目前中國(guó)的住房風(fēng)險(xiǎn)不在銷售環(huán)節(jié)，而是在開發(fā)環(huán)節(jié)。銷售不當(dāng)、資金緊張、融資高成本，使開發(fā)企業(yè)面臨資金鏈斷裂和違約風(fēng)險(xiǎn)加大。

　　對(duì)于未來住房政策的走向，報(bào)告建議，應(yīng)該取消若干行政性管制措施，讓市場(chǎng)在調(diào)整中發(fā)揮決定性作用。針對(duì)不同城市，也應(yīng)該實(shí)行中央指導(dǎo)、各城市差別調(diào)控的辦法。

　　沒有完善的制度體系，市場(chǎng)不僅無法完成自發(fā)調(diào)節(jié)任務(wù)，還可能使問題更加尖銳，報(bào)告認(rèn)為，告別住房短缺時(shí)代，改革并完善住房市場(chǎng)制度已經(jīng)具備必要條件。對(duì)此，報(bào)告特別建議對(duì)住房金融制度進(jìn)行完善，即由中央政府新建或改造國(guó)家開發(fā)銀行，建立住房發(fā)展銀行，改革公積金制度、完善住房租賃制度等。