專家認(rèn)為，深圳(www.zshb029.com)樓市投資屬性和金融屬性都遠勝于廣州，經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級成功對樓市起到刺激作用

    廣深之“爭”已非一朝一夕。但于樓市之爭，有些結(jié)果就擺在那里。

    以剛過去的2015年而言，去年廣州一手住宅成交面積是深圳(www.zshb029.com)的1.6倍。但是，房價，深圳(www.zshb029.com)卻是廣州的2 .2倍。如果說二手房市場交易暢旺能代表當(dāng)?shù)貥鞘械某墒於?。那么，恭喜深?www.zshb029.com)，它已經(jīng)做到了。從2007年開始，深圳(www.zshb029.com)的二手住宅成交就高于一手住宅。近五年，深圳(www.zshb029.com)的一手住宅成交量從未超46%，而廣州歷年都是一手成交強于二手。

    在新增供應(yīng)的套均面積方面，深圳(www.zshb029.com)這些年可是越來越大，而廣州在這方面區(qū)別卻不大。廣州去年賣地賣得很歡，而深圳(www.zshb029.com)在住宅土地的供應(yīng)上，和廣州比少得可憐。你知道這是為什么嗎？

    “杠桿樓市”深圳(www.zshb029.com)成交面積暴漲六成

    去年，廣州一手住宅成交1074 .76萬平方米，是深圳(www.zshb029.com)665.89萬平方米的1.6倍，同比大增25 .6%.盡管如此，廣州在2015年的成交面積，還是沒有突破2012年的成交高峰，當(dāng)然，也只是比2012年少成交了2.25萬平方米而已。

    而在過去4年里，深圳(www.zshb029.com)每年的成交面積都在400多萬平方米，20 12年甚至低至366 .74萬平方米。但在2015年，深圳(www.zshb029.com)的成交面積從2014年的403.06萬平方米陡漲至665 .89萬平方米，漲幅高達65.2%！這一切得益于深圳(www.zshb029.com)在2014年底-2015年放開信貸，使得深圳(www.zshb029.com)在2015年的住房貸款突破6000億元。從這個意義上來說，深圳(www.zshb029.com)樓市可謂“杠桿樓市”。

    綜觀深圳(www.zshb029.com)各區(qū)，去年成交面積暴漲最厲害的當(dāng)屬南山，其成交面積同比漲幅高達1 4 1 .4 7 %，而鹽田則漲139 .36%，其它如羅湖、寶安也同比漲八成。

    反觀廣州，也就只有南沙的住宅成交出現(xiàn)同比上漲84 .0 8%.而黃埔區(qū)中屬于舊黃埔的區(qū)域由于保利樓盤等入市，也出現(xiàn)成交量暴漲73 .87%.在白云區(qū)，由于白云新城及金沙洲供應(yīng)缺貨，其成交面積同比出現(xiàn)12 .12%的下降。

    地小人多深圳(www.zshb029.com)房價是廣州的2 .2倍

    但廣州的房價遠遠落后于深圳(www.zshb029.com)。據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，2015年深圳(www.zshb029.com)房價同比漲幅接近40%，上海漲幅約為15%，北京上漲接近10%，而廣州竟然同比只漲了1%，相當(dāng)于原地踏步。

    據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2015年，廣州一手住宅均價15154.36元/平方米，只及深圳(www.zshb029.com)33425.52元/平方米的45%！深圳(www.zshb029.com)房價是廣州的2.2倍！

    在廣州十一區(qū)中，2015年越秀區(qū)的一手均價首次突破4萬元/平方米，這與該區(qū)集聚全廣州最優(yōu)質(zhì)的教育資源不無關(guān)系。不過，與深圳(www.zshb029.com)相比，大廣州還是弱爆了。

    在深圳(www.zshb029.com)，2015年一手住宅均價破5萬元/平方米的有福田區(qū)和南山區(qū)兩個區(qū)。羅湖的均價雖然居于第三位，只有48641元/平方米，但都比廣州的越秀區(qū)貴。彪悍的是，當(dāng)年深圳(www.zshb029.com)的“關(guān)外”寶安，如今房價也已過3萬元/平方米。整個深圳(www.zshb029.com)，唯有龍崗的房價每平方米仍停留在“2萬”。

    深圳(www.zshb029.com)房價之高，地小人多是重要的原因之一。深圳(www.zshb029.com)面積是1996.85平方公里，而廣州則為7434平方公里。在2014年，深圳(www.zshb029.com)市常住人口已達1077.89萬人，同期廣州則是1308.05萬人，廣州的人口是其1.2倍。但廣州的土地面積，卻是深圳(www.zshb029.com)的3.7倍！盡管廣州的人口在2015年已增至1667萬人，但其人口密度顯然仍遠低于深圳(www.zshb029.com)。

    深圳(www.zshb029.com)中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫認(rèn)為，深圳(www.zshb029.com)和廣州整體規(guī)模、購房需求差異太大，深圳(www.zshb029.com)樓市投資屬性和金融屬性都遠勝于廣州，加上近年來深圳(www.zshb029.com)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級相對成功，對樓市起到刺激作用，總體發(fā)展勢頭比較猛，相信未來廣深房價差距拉大應(yīng)該是趨勢。

    戶型對比深圳(www.zshb029.com)面積更大豪宅更多

    戶型方面，2012年，深圳(www.zshb029.com)90平方米以下的戶型成交占比達80 .76%，2013年、2014年亦保持接近比例，直至2 0 1 5年這一比例方降至74.36%.

    但在廣州，90平方米以下的戶型成交在近四年一直徘徊在30%左右或以下，主打成交的戶型面積在9 0 -143平方米，144平方米以上的更少，近四年的成交占比都在14%以上浮動，但未超過15%.也就是說，廣州整個成交戶型方面，呈“兩頭尖，中間大”的格局。

    究其原因，主要是由于廣州限購、限外、二套房貸問題遲遲未得以解決，導(dǎo)致廣州的大戶型成交在近年并不算突出，供應(yīng)的套均面積近五年來區(qū)別也不太大。

    但深圳(www.zshb029.com)的表現(xiàn)卻非常明顯。2011年，深圳(www.zshb029.com)新增供應(yīng)的套均面積是86.5平方米，到了2015年，躍至108.5平方米！

    深圳(www.zshb029.com)新供應(yīng)的房子面積越來越大，豪宅也越來越多。根據(jù)深圳(www.zshb029.com)中原研究中心的數(shù)據(jù)，深圳(www.zshb029.com)一手住宅中千萬豪宅在2011年占比只有0 .5%，2012年是0 .6%，2013年則升至1.1%，2014年為1.9%，但在2015年，陡然升至3.3%.

    對此，深圳(www.zshb029.com)中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫表示，這與20 0 6年開始執(zhí)行的“70 90政策”松緊度有關(guān)。當(dāng)時所謂的大戶型，在銷售過程中變成二個，甚至三個小戶型，然后以“雙并”或者“三并”形式賣出。

    近幾年來該政策執(zhí)行漸松，大戶型開始慢慢可以用單證形式出現(xiàn)。加之近年來土地資源稀缺，舊改供應(yīng)是主力，高成本導(dǎo)致開發(fā)商傾向走高端路線，從而實現(xiàn)項目利潤最大化，這就使得大戶型的供應(yīng)增加。此外，近年來深圳(www.zshb029.com)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級，高端人才來深圳(www.zshb029.com)發(fā)展，對豪宅需求也起到實質(zhì)性的支撐作用。

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    深圳(www.zshb029.com)二手房占半壁江山廣州才是一手天下

    去年12月底，寶安區(qū)尖崗山片區(qū)兩地塊在深圳(www.zshb029.com)土地房產(chǎn)交易中心成功出讓。其中一地塊以79907元/平方米的成交紀(jì)錄，成為2015年全國樓面價地王。

    這一地價，不僅在深圳(www.zshb029.com)引起尖叫，也令廣州“顫抖”。去年，全廣州也就兩個豪宅的成交均價突破7萬元，分別是僑鑫匯悅臺：91649元/平方米，凱旋新世界：83172元/平方米。截至目前，廣州網(wǎng)簽均價在6萬-7萬元/平方米的項目是缺席的。第三名豪宅頤德公館的網(wǎng)簽均價為56323元/平方米。

    不過，深圳(www.zshb029.com)去年成交土地65宗，屬于宅地的只有4宗。而廣州卻賣地賣得很歡。去年廣州全年通過招拍掛方式掛牌成功出讓的地塊一共155宗，總成交面積接近690萬平方米，成交金額約950億元，相比2014年全年的844億元上漲12.6%，再創(chuàng)歷史新高。

    如此，深圳(www.zshb029.com)近五年的一手住宅成交占比未超過46%或也并非意外。在過去五年，深圳(www.zshb029.com)只有在2012年和2014年一手成交面積突破了40%，而2015年和2011年、2013年的一手成交面積都低于39%.

    二手房，占了深圳(www.zshb029.com)樓市的超過半邊天。

    鄭叔倫表示，深圳(www.zshb029.com)早從2007年開始就已是二手房占主導(dǎo)了，這與深圳(www.zshb029.com)新增土地稀缺及二手房存量不斷提高，交易環(huán)節(jié)成熟有關(guān)。他認(rèn)為，二手房占比與房地產(chǎn)市場成熟度掛鉤，“一般國際發(fā)達城市，二手房占比都在六七成左右。新房占比高反映市場在起步階段，客戶把房子買入后，想賣出去比較困難，市場流通性不足。深圳(www.zshb029.com)是全國少數(shù)城市中二手房成交量高于新房的城市，說明深圳(www.zshb029.com)房地產(chǎn)市場更為成熟。”

    在廣州，迄今二手住宅成交面積仍未超過一手住宅面積，這與廣州郊區(qū)供應(yīng)大、二手成交少不無關(guān)系。