“如果個體投資者想投資寫字樓，趕緊下手。因為現(xiàn)在，或許你還買得到好地段。未來幾年，即便你想投資，也未必有樓可售；即便有樓，你也未必買得起。”這是仲量聯(lián)行深圳（樓盤）董事總經(jīng)理夏春毅在6年前跟記者說的話。時間走到2016年，一語成真，如今深圳甲級寫字樓基本是金融、保險、IT等行業(yè)的天下，整棟“掃樓”的現(xiàn)象愈演愈烈。

  近期，深圳樓市在“地王”效應下開始出現(xiàn)一些回暖的信號，但高房價帶來的憂慮依舊難以散去，就在此時，深圳甲級寫字樓市場頻繁出現(xiàn)大單交易，更是引起市場的高度關(guān)注。據(jù)不完全統(tǒng)計，深圳寫字樓市場有史以來最大的6筆購樓交易，5宗都與金融機構(gòu)有關(guān)。就在去年11月，華夏保險購入京基濱河時代大廈高區(qū)10層，簽約金額接近20億元。就深圳保險行業(yè)而言，截至2015年底深圳共有保險公司法人機構(gòu)22家，各類保險經(jīng)營主體70家，保險公司法人機構(gòu)資產(chǎn)總額達3.15萬億元，繼續(xù)位居全國第二。有著雄厚資產(chǎn)背景的保險資金進軍地產(chǎn)領(lǐng)域，險資“掃樓”個案越來越多。近幾個季度以來，繼北京（樓盤）上海（樓盤）后，全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳。以目前相對比較活躍的保險資金為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點成為新趨勢。

  由于租戶預算縮減以及P2P企業(yè)退租等原因，今年第二季度全國寫字樓市場總體需求相較前幾個季度有所減弱。在仲量聯(lián)行跟蹤的20個城市中，有10個城市的凈吸納量出現(xiàn)環(huán)比下降。但一線城市非中央商務區(qū)市場的租賃表現(xiàn)依然活躍，許多面積需求較大的租戶，尤其是來自制造、貿(mào)易、醫(yī)藥、IT等行業(yè)的企業(yè)，選擇搬遷至租金相對較低的新興中央商務區(qū)。如今年年初時所預計的，仲量聯(lián)行認為，今年一線城市的租金表現(xiàn)將弱于2015年。本季度，受到需求減弱的影響，一線城市中，深圳租金出現(xiàn)連續(xù)第三個季度的環(huán)比下滑。但從仲量聯(lián)行2016年第二季度深圳房地產(chǎn)市場報告來看，上兩個季度相對疲軟的深圳寫字樓租賃需求在本季度其實是得到改善的，這主要得益于，深圳經(jīng)濟整體發(fā)展穩(wěn)中向前，第一季度全市GDP同比增速8.4%，創(chuàng)近三年來最高。在經(jīng)濟基本面良好的情況下，2016年前5個月深圳企業(yè)注冊數(shù)量同比增幅約27%，使得深圳整體辦公樓需求獲得支持。

  尤其是甲級辦公樓方面，高科技類公司的租賃需求穩(wěn)定，證券、銀行、保險等傳統(tǒng)金融類企業(yè)的詢盤量較第一季度有所上升，優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)的甲級辦公樓需求獲得支持。但在深圳福田CBD，租金敏感的中小型租戶外遷搬到福田CBD邊緣或南山中心新落成的辦公樓的情況導致部分大廈空置率上升。同時，中小型互聯(lián)網(wǎng)金融公司退租及注冊受限對辦公樓空置壓力的影響稍獲緩解。在整體租賃需求穩(wěn)定、企業(yè)自用需求增加的情況下，本季度深圳市整體凈吸納量近12萬平方米，甲級辦公樓空置率輕微下降0.1個百分點至13.3%。

  繼北京上海后，全國辦公樓投資市場熱點趨往深圳。以目前相對比較活躍的保險、銀行業(yè)為例，其自用和投資需求相結(jié)合的投資特點成為新趨勢。但是由于整體資產(chǎn)價格目前處于高位，深圳全市資本值升幅基本維持不變。夏春毅認為，金融與科技行業(yè)購買優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)自用的需求將持續(xù)支撐投資市場發(fā)展。下半年，預計將有近80萬平方米的新增供應投放市場。但是，深圳經(jīng)濟基本面維持良好發(fā)展及P2P企業(yè)倒閉影響逐漸減弱，預期租賃需求保持樂觀。加上總部企業(yè)自用需求外，銀行、保險等行業(yè)活躍的自用購買需求將在一定程度上降低空置率壓力。預期年末全市甲級辦公樓空置率上升，但仍在20%以內(nèi)。受上述因素影響，雖然優(yōu)質(zhì)單一業(yè)權(quán)的甲級辦公樓租金仍有一定上漲空間，但預計下半年整體租金下調(diào)壓力仍然存在。投資市場方面，投資需求活躍，機構(gòu)性投資者和自用型企業(yè)用戶持續(xù)看好深圳市場。投資者仍然看好核心區(qū)域物業(yè)未來的升值潛力，另一方面，金融與科技行業(yè)仍然積極尋找優(yōu)質(zhì)可售物業(yè)用于自用，該方面需求將繼續(xù)支撐投資市場發(fā)展。

  有業(yè)內(nèi)分析人士表示，雖然寫字樓的流動性較差，但是可以作為長期投資，不僅有增值空間還能獲得穩(wěn)定的租金，而且這也符合險資投資運用的安全性原則要求。此外，深圳樓市的長期投資價值獲得了大機構(gòu)資金認同，這是一個非常健康的良性循環(huán)。鑒于當前住宅價格攀高，投資風險累積，加之調(diào)控政策的出臺，部分資金充裕的機構(gòu)或個人投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，住宅市場和寫字樓市場?ldquo;蹺蹺板效應”顯現(xiàn)。投資者未來可以關(guān)注一些新興區(qū)域，例如深圳后?？偛炕?、深圳灣超級總部基地、前海及光明新區(qū)。南山區(qū)作為高新科技集中區(qū)域，市政府和南山區(qū)政府將繼續(xù)加大力度引入總部，隨著傳統(tǒng)科技園區(qū)域的成熟，總部漸漸外溢到后海總部基地和深圳灣超級總部基地。而前海深港合作區(qū)，作為國家級重點區(qū)域，近幾年也是備受全國乃至全世界的關(guān)注，目前在前海注冊的企業(yè)已達7萬多家。而光明新區(qū)作為未來的高新區(qū)域，將承載深圳高新科技產(chǎn)業(yè)，隨著中山（樓盤）大學、中山醫(yī)院以及高鐵站的開通，將極大推動光明新區(qū)的發(fā)展。