雙11，有的人在剁手，有的人在跺腳。

“剁手黨”在24小時(shí)為天貓貢獻(xiàn)了1207億。然而，就在另一頭，剛剛拿到預(yù)售許可證的觀瀾新盤(pán)星夜開(kāi)盤(pán)，毛估僅賣(mài)掉3個(gè)億。

實(shí)際上，這兩天釋放的三大信號(hào)，正好針對(duì)一手、二手和土地市場(chǎng)，明白了其中的意義，就能夠看清楚深圳樓市的現(xiàn)狀。

 信號(hào)一：15個(gè)月，去化85%降為10% 

在長(zhǎng)達(dá)40天的“空窗期”后，深圳樓市終于迎來(lái)了一個(gè)住宅獲得預(yù)售許可證。很快，3天后，位于龍華新區(qū)觀瀾街道的金洪觀薈(華盛觀薈二期)11日晚上，在營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)盤(pán)。

獲批的806套房，悉數(shù)推出。從市場(chǎng)上反饋的信息看，一個(gè)“冷”字足以概括，去化率約為一成，戶(hù)型在79-89平方米（建筑面積），如果按照4.6萬(wàn)元/平方米的價(jià)格估算，出貨量大約在3億。

“陸家嘴”從媒體發(fā)布的信息了解到，華盛觀薈一二期的兩次開(kāi)盤(pán)，可謂“天壤之別”，一期當(dāng)時(shí)可是選擇在開(kāi)盤(pán)神地“大中華”開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天推盤(pán)958套，去化85%，也就是810余套。

從2015年的8月，到2016年的11月，這15個(gè)月，深圳樓市發(fā)生的變化，不用說(shuō)，很多人都知道。但是同一個(gè)樓盤(pán)的去化從85%，驟降為10%，就足以反映這個(gè)市場(chǎng)的現(xiàn)狀了。

 信號(hào)二：1個(gè)月，某二手盤(pán)直降18% 

從表面上看，10月二手住宅成交均價(jià) 56790 元/平方米，環(huán)比下跌 4.2 個(gè)百分點(diǎn)；成交 6329 套，環(huán)比減少 18%。

作為對(duì)市場(chǎng)最敏感的二手房，這些數(shù)據(jù)顯然看不出嚴(yán)寒有多嚴(yán)重，比較靠譜的數(shù)據(jù)是，75%的業(yè)主調(diào)低報(bào)價(jià)，成交量在上面數(shù)據(jù)上砍掉六七成。

具體到個(gè)盤(pán)，二手市場(chǎng)上能夠成交的，絕大多數(shù)是降價(jià)的，最高降了18%，要知道，這可是一個(gè)月的時(shí)間！

10月成交活躍二手房成交調(diào)查

（數(shù)據(jù)來(lái)源：咚咚淘房哥）

 信號(hào)三：28億，有幾家拿得出來(lái)？

接下來(lái)分析一下重要事件。

11月10日公告出讓的三宗住宅用地，第一次采用“雙限雙競(jìng)”的出讓方式，其中一條就是對(duì)每宗地提出最高限價(jià)，并要求全部采用開(kāi)發(fā)商自有資金。

此前，房地產(chǎn)企業(yè)拍地的資金主要有兩類(lèi)來(lái)源：一類(lèi)是來(lái)自于企業(yè)直接劃撥的資金，而企業(yè)可以通過(guò)發(fā)債、定增等獲得資金；另一類(lèi)是借銀行理財(cái)?shù)荣Y金“夾層融資”加杠桿來(lái)獲得。

在強(qiáng)化公司債監(jiān)管的同時(shí)，“夾層融資”的通道已被堵住。

而上述三塊地要求，開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置資金來(lái)源不屬于開(kāi)發(fā)貸款、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資等。

這三宗地的最高限價(jià)為28億、6.8億和22.8億，金額最高的就是炙手可熱的龍華地塊。

這個(gè)28億是什么概念？

從上市房企今年前9個(gè)月的現(xiàn)金排行榜TOP 100來(lái)看，恒大地產(chǎn)以1640億元名列榜首，位居第二的中海地產(chǎn)843億元，萬(wàn)科A為532億元。

今年拿地較為激進(jìn)且排名第68位的時(shí)代地產(chǎn)為48億元，同樣拿地尤為激進(jìn)且排名第97位的融信中國(guó)為27億元。

也就是說(shuō)，這28億，按照排名，只有96個(gè)上市房企“夠資格”。

數(shù)據(jù)來(lái)源：億翰智庫(kù)

按照今年1-9月上市房企凈利潤(rùn)排行榜TOP20強(qiáng)排名，28億相當(dāng)于第7名金地集團(tuán)的9個(gè)月凈利潤(rùn)。

如果開(kāi)發(fā)商拿出自有資金拿這塊地，壓力之大，可想而知。

數(shù)據(jù)來(lái)源：面包財(cái)經(jīng)

實(shí)際上，表面風(fēng)光的房企的日子并不好過(guò)。

120多家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，在2015年底，房地產(chǎn)上市公司凈利潤(rùn)率9.99%，是近10年來(lái)首度跌破10%，較2009年的17.02%下跌了7個(gè)百分點(diǎn)。

今年上半年房企凈利潤(rùn)率約9.94%，仍然低于10%。

制表：美聯(lián)物業(yè)

由上分析，這三宗住宅用地出讓的條件苛刻，非一般的開(kāi)發(fā)商能夠承受。一個(gè)簡(jiǎn)單的結(jié)論是：12月14日，龍爭(zhēng)虎斗的場(chǎng)景將不再出現(xiàn)。