2016年已近尾聲,今年深圳新房市場(chǎng)價(jià)格表現(xiàn)引人注目,而臨近年底政策持續(xù)收緊,深圳房價(jià)出現(xiàn)小幅回調(diào),或是出動(dòng)尋房的時(shí)機(jī)。供應(yīng)量、價(jià)格走勢(shì)、分布區(qū)域、主力戶型等,皆是購房一族所需考慮的問題。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年深圳推售3.2萬套房源,而銷售量則達(dá)到3.98萬套,供銷比為1:1.24;全年平均開盤去化率在7成左右,去化出現(xiàn)壓力的項(xiàng)目集中在第四季度。
另外,今年深圳樓市供應(yīng)前高后低,前三季度陸續(xù)攀升,于第三季度進(jìn)入最高峰,年底則顯著轉(zhuǎn)冷,可見3.25政策效應(yīng)相對(duì)有限,但10.4政策在前期影響疊加、宏觀環(huán)境轉(zhuǎn)向、監(jiān)察顯著收緊的背景下,對(duì)市場(chǎng)造成壓力。
量:全年深圳有123盤(含公寓項(xiàng)目)推售,其中82盤開盤、41盤加推,合計(jì)推出約3.2萬套房源;
推售量較今年3.98萬套的銷售量(截至22日)明顯要低,供銷比為1:1.24,為近年少有供小于求、且差距明顯的一年。
價(jià):
福田、南山均價(jià)高、面積大,置業(yè)成本不菲,單價(jià)在“10萬+”的項(xiàng)目皆來自于此,占比已達(dá)1成以上;
剛需項(xiàng)目并不匱乏,多達(dá)50盤的均價(jià)在5萬元/m2以下,全部來自原關(guān)外,另有37盤的價(jià)格在5萬-7萬/m2的區(qū)間;
龍華作為置業(yè)熱點(diǎn),全年計(jì)16盤入市,房價(jià)上升快速,明顯高過寶中以外的關(guān)外其它區(qū)域,但整體仍低于鹽田外的原關(guān)內(nèi)地區(qū),推售價(jià)基本在6.5萬元/m2以下。
區(qū)域:
供應(yīng)大戶龍崗、寶安合計(jì)貢獻(xiàn)近7成,分別為9196套、12606套;
關(guān)內(nèi)四區(qū)合計(jì)10265套,其中南山表現(xiàn)突出,計(jì)8千套以上入市,前海-蛇口自貿(mào)區(qū)、后海-深圳灣總部基地、華僑城、西麗等各板塊多盤交相輝映,在售盤多達(dá)20個(gè)左右,加上全區(qū)價(jià)格普遍“豪宅化”,年底在售價(jià)基本在7萬元/ m2以上,是今年全市均價(jià)連創(chuàng)新高的最大推手。
戶型:
90m2以下的戶型一直是市場(chǎng)主力需求,在2015年因改善型需求釋放而有所回落,因本年近3成推售項(xiàng)目含有140m2以上的戶型,在供應(yīng)組成改變的前提下,大戶型進(jìn)一步擠壓中小戶型的交易空間。
分區(qū)來看,羅湖以面積較小的戶型為主,僅有銀湖藍(lán)山項(xiàng)目含140平以上的戶型,相對(duì)應(yīng)的,福田以寶生Midtown為代表,主推套均面積在140m2以上的房源,南山的華僑城、蛇口等板塊是高端盤集中分布的區(qū)域;而寶安、龍崗兩區(qū)集中為戶型相對(duì)小、總價(jià)均價(jià)相對(duì)低的項(xiàng)目。
住宅限購門檻提高,致公寓產(chǎn)品涌現(xiàn)成為今年的一個(gè)亮點(diǎn),據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),今年近2成項(xiàng)目含有公寓產(chǎn)品。而進(jìn)入年底,商務(wù)公寓更不得不作為主力而存在,新近入市、或已開放樣板的項(xiàng)目有塘朗城、萬科深南道、招商中環(huán)、萬科云城、星河上寓等。