查封狀態(tài)下房屋簽訂的買賣合同是否有效，是否能夠要求法院判決繼續(xù)履行辦理過戶手續(xù)，很多法律同仁持否定態(tài)度，認為查封房屋屬于禁止交易物，所簽買賣合同無效，即便有效，因客觀履行不能也無法判決繼續(xù)履行。

本團隊對此持不同意見，并于2016年9月23日對比福田法院和羅湖法院相反判決（福田法院有三個在先查封仍判決業(yè)主繼續(xù)履行合同，羅湖法院有一個在先查封，且業(yè)主債權人出庭表示同意買家代償，仍判決不能繼續(xù)履行），認為查封房屋買賣合同不但有效，而且可以判決繼續(xù)履行合同辦理過戶手續(xù)。

今日收到深圳市中級人民法院終審判決，確認本團隊律師觀點正確，撤銷羅法一審判決，改判業(yè)主繼續(xù)履行合同。

基本案情：簽約查封房屋，履約過程中再遭查封

房屋坐落于羅湖區(qū)，處于查封狀態(tài)，2015年4月10日簽約，成交價225萬，合同備注約定：買家已了解該物業(yè)被查封的現(xiàn)狀，業(yè)主承擔解封的相關費用，任何一方不履行合同導致合同目的不能實現(xiàn)，應承擔定金罰則或支付成交價百分之一的違約金！

合同簽訂后，買家當日支付定金5萬元，2015年4月13日監(jiān)管首期款85萬元，2015年4月21日取得135萬元貸款承諾函，期間房價暴漲業(yè)主反價，因加價數(shù)額未能達成一致。2015年5月15日業(yè)主因與案外人楊某糾紛，房屋被福田法院再次查封，導致交易徹底無法進行。

委托起訴：明知山有虎，偏向虎山行，代理買家起訴強制過戶

鑒于房價已經(jīng)暴漲過百萬，而合同約定的違約金只有百分之一即2.25萬元，買家僅支付5萬定金，如起訴解約索賠，最多只能要求雙倍返還定金獲賠5萬元，從利益最大化角度出發(fā)，本團隊建議買家起訴繼續(xù)履行合同，追加業(yè)主債權人楊某為第三人，并將福田法院過往判決提供給承辦法官，據(jù)理力爭，詳細闡述了買家有權行使滌除權，自愿代償業(yè)主所欠楊某債務，楊某在清償后可以解除在前查封，合同可以判決繼續(xù)履行的理由，并在起訴時輪候查封了涉案房屋。

業(yè)主以出售房屋未經(jīng)其配偶同意侵犯配偶共有權、涉案房屋屬于查封房屋為由，反訴要求確認合同無效。

羅法判決：在先查封是障礙，買家敗訴

羅湖法院經(jīng)審理認為（判決原文）：“因涉案房產(chǎn)目前已被福田法院查封，此種情形下，原告仍要求繼續(xù)履行涉案二手房買賣合同、過戶、支付遲延交付違約金、行使滌除權等本訴請求，本院不予支持。”

2016年8月30日羅湖法院一審判決：

駁回買家全部訴訟請求。

中法判決：在先查封無障礙，買家勝訴

買家不服一審判決，委托本團隊律師上訴，深圳中級法院經(jīng)審理認為（判決原文）：

關于合同的效力：涉案合同在簽訂時雖然存在查封情況，但該情況只是合同能否履行的障礙，并不是合同無效的理由。涉案合同是當事人的真實意思表示，合法有效，各方均應切實嚴格履行?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十八條并非合同效力性、強制性的規(guī)定，不能以此來確定合同的效力。

合同有效，能否繼續(xù)履行：合同有效，如果能夠繼續(xù)履行，各方應切實嚴格履行。從本案的實際情況看，涉案房產(chǎn)除本案查封外，還存在著福田區(qū)法院的一個在先查封，如果福田區(qū)法院的在先查封能夠解封，則涉案合同的履行即沒有障礙。根據(jù)福田法院回函內(nèi)容可知，在先查封所涉金額約30多萬元，沒有超過本案合同涉案金額，如果上訴人（買家，下同）同意將該部分執(zhí)行金額支付給福田法院，則在先查封將予以解封，本案合同履行的障礙將不存在。本案中，上訴人同意將該部分執(zhí)行金額先予支付給福田法院，因此涉案合同履行的障礙已經(jīng)不存在，涉案合同能夠繼續(xù)履行。

2017年2月27日二審判決：

1、撤銷深圳市羅湖區(qū)人民法院一審判決；

2、買賣雙方繼續(xù)履行《二手房預約買賣及居間服務合同》，買家在本判決生效10日內(nèi)將剩余房款220萬元支付業(yè)主，業(yè)主應在收到220萬元剩余房款后及時消除在先查封并按照約定將房屋過戶到買家名下（買家亦可直接代為償付業(yè)主在福田法院在先查封案件中的付款義務，代為償付的有關房款在220萬元房款中扣除），并在收到全部房款之日起三日內(nèi)將房屋交付買家。過戶的有關稅費按照合同約定負擔。業(yè)主負有配合買家申請稅費減免的合同附隨義務。本判決未明確的合同約定的其他義務雙方按照約定履行；

3、中介方托管的5萬元房款應在判決生效10日內(nèi)支付業(yè)主；

4、駁回買家其他訴訟請求。

律師說法：律師職責，逢兇化吉，實現(xiàn)客戶利益最大化
 

1、早在2012年廣東省高級人民法院《全省民事審判工作會議紀要》（粵高法【2012】240號）已有明確，查封狀態(tài)下簽訂的房屋買賣合同確定合法有效；

2、本案以終審判決的形式確認了查封房屋可以判決繼續(xù)履行、買家享有滌除權，即：買家有權代為清償業(yè)主到期債務，消除在先查封，排除履行障礙，起訴繼續(xù)履行，即便在全國范圍，也是鮮有判決，為深圳中院點贊！

3、就查封房屋起訴繼續(xù)履行的情況，之前本團隊代理案件在福田法院、羅湖法院、南山法院遭遇情況不一：福法同意追加業(yè)主債權人為第三人判決繼續(xù)履行；羅法經(jīng)多次給法官講道理后同意追加業(yè)主債權人為第三人，但仍駁回買家繼續(xù)履行之訴；南法不同意追加業(yè)主債權人為第三人，委托人最終選擇要賠償和解，此次判決后希望各區(qū)法院能夠統(tǒng)一觀點；

4、運籌帷幄，決勝法庭。作為代理律師不僅是訴訟程序的參與者，更是訴訟程序的引導者，在不具備勝訴條件下，要善于創(chuàng)造勝訴條件。如本案，為達到委托人勝訴目的，本團隊律師申請追加了業(yè)主債權人參加訴訟，要求行使滌除權，向在先查封執(zhí)行法院提出執(zhí)行中止，向法官擺事實、講法律、講道理，最終判決委托人勝訴，獲益數(shù)百萬；

5、探索法律盲區(qū)是法律人的追求，就像本團隊撰文《后違約時代：過戶判決生效后，業(yè)主是否還有權解約？》探討買家不能按判決付款超過合同約定期限，業(yè)主是否可以買家新違約行為起訴解除合同一樣，律師思維不應為法條法律框架所限，亦不應因沒有過司法判例望而卻步，而應結合實際情況，運用法律原理，合理合法，有禮有節(jié)，據(jù)理力爭，實現(xiàn)委托人利益最大化！