對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，30年期房貸，100萬(wàn)貸款，等額本息法還款，按目前基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算，總償還利息達(dá)102萬(wàn)元，已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)元本金！
　　
　　近期有財(cái)經(jīng)媒體報(bào)道，銀行房貸成雞肋，不上浮利率簡(jiǎn)直是義務(wù)勞動(dòng)。
　　
　　對(duì)客戶(hù)來(lái)說(shuō)，30年期房貸，100萬(wàn)貸款，等額本息法還款，按目前基準(zhǔn)利率1.1倍計(jì)算，總償還利息達(dá)102萬(wàn)元，已經(jīng)超過(guò)了100萬(wàn)元本金！
　　
　　真如銀行所說(shuō)的是義務(wù)勞動(dòng)，還是騙人的假話(huà)？
　　
　　房貸利率遠(yuǎn)高于銀行平均資金成本
　　
　　2017年以來(lái)，中國(guó)各大城市的房貸利率快速飆升，從年初的還有銀行可貸到8.5折房貸利率，再到隨后的9折，9.5折為主，前兩個(gè)月已大多上調(diào)到基準(zhǔn)貸款利率了。
　　
　　近期，全國(guó)主要大城市的房貸利率進(jìn)一步上升，新申請(qǐng)的基準(zhǔn)利率已經(jīng)比較難拿到基準(zhǔn)貸款利率了，多數(shù)銀行變成了1.1倍左右的房貸利率，有些銀行已開(kāi)始吹風(fēng)，要實(shí)施1.15倍或1.2倍基準(zhǔn)利率，一些緊急的房貸業(yè)務(wù)已經(jīng)到1.2倍基準(zhǔn)利率甚至更高。
　　
　　面對(duì)快速上升的房貸利率，銀行此前的房貸基準(zhǔn)利率，究竟是不是在賠本賺吆喝？各大主要銀行都有年報(bào)數(shù)據(jù)可查，銀行公開(kāi)披露了平均資金成本情況。按房貸基準(zhǔn)利率或1.1倍利率來(lái)看，銀行是不是有利潤(rùn)空間，都可以從銀行年報(bào)中得到相關(guān)數(shù)據(jù)。
　　
　　從中國(guó)最大的銀行工行2016年年報(bào)來(lái)看，該行的16.88萬(wàn)億存款平均付息率為1.53%，同業(yè)及其他金融機(jī)構(gòu)存放和拆入款項(xiàng)的平均付息率為1.71%，已發(fā)行債務(wù)證券的平均付息率為3.35%，20萬(wàn)億總計(jì)息負(fù)債的平均付息率為1.6%。
　　
　　

　　由于銀行存款基準(zhǔn)利率2017年以來(lái)還沒(méi)有進(jìn)行任何調(diào)整，工行平均付息率即使2017年有所上升，上升幅度也不會(huì)很大，1.6%的平均付息成本和目前5年期以上的貸款利率4.9%相比，還相差很遠(yuǎn)。
　　
　　工行等大銀行的資金成本更低一些，全國(guó)性股份制銀行和城商行資金成本一般都會(huì)高于工行，中國(guó)基金報(bào)從中分別選取了浦發(fā)銀行和南京銀行。
　　
　　浦發(fā)銀行披露了五類(lèi)存款的平均利率情況，其中企業(yè)定期存款的平均利率最高，達(dá)到了2.57%，儲(chǔ)蓄定期存款的平均利率為2.23%。即使只看定期存款利率，浦發(fā)銀行平均存款利率也比五年期貸款基準(zhǔn)利率低很多。
　　
　　南京銀行的平均利率的確更高一些，各類(lèi)計(jì)息資產(chǎn)負(fù)債的平均利率為2.36%，其中，儲(chǔ)蓄定期存款利率最高，達(dá)3.63%，其次是已發(fā)債券和向央行借款的利率分別為3.52%和3.01%。
　　
　　以南京銀行的平均負(fù)債利率來(lái)看，即使2017年以來(lái)有所提升，也會(huì)明顯低于五年期定期存款基準(zhǔn)利率。
　　
　　從另一個(gè)角度來(lái)看，銀行盈利目前依然維持在很高的水平，盡管2016年和2017年第一季度銀行凈利潤(rùn)增長(zhǎng)放緩很多，但仍在增長(zhǎng)中。
　　
　　各大銀行2016年全年合計(jì)還有幾萬(wàn)億元的凈利潤(rùn)，說(shuō)銀行業(yè)務(wù)中最大貸款業(yè)務(wù)之一的房貸業(yè)務(wù)是義務(wù)勞動(dòng)，未免有些“言過(guò)其實(shí)”。
　　
　　新吸引的資金成本太高
　　
　　房貸業(yè)務(wù)邊際收益驟降
　　
　　然而，如果從新吸引資金的成本和基準(zhǔn)房貸利率對(duì)比，銀行房貸這一塊業(yè)務(wù)的邊際收益的確已大幅降低。
　　
　　有些銀行考慮房貸業(yè)務(wù)的時(shí)候，并不是從銀行平均資金成本的角度來(lái)考慮，而是從新獲得資金的成本和新貸款的利率來(lái)考慮。
　　
　　對(duì)于全國(guó)性股份制銀行和城商行來(lái)說(shuō)，他們大多數(shù)是同業(yè)資金的接入方，也就是說(shuō)需要從其他銀行、保險(xiǎn)或貨幣基金等機(jī)構(gòu)借款。
　　
　　上海銀行間同業(yè)拆放利率（SHIBOR）是目前機(jī)構(gòu)借款的基準(zhǔn)利率，該利率過(guò)去半年大幅飆升，以3個(gè)月品種為例，半年前利率還在3%左右，目前已逼近4.7%。
　　
　　與此同時(shí)，1個(gè)月和6個(gè)月SHIBOR利率已分別提升到了4.43%和4.48%，在半年前這兩個(gè)利率分別在3%左右和3.1%左右。
　　
　　從這一角度來(lái)看，銀行1個(gè)月或以上期限同業(yè)拆借利率大幅提升后，再加上管理成本，可能有極少量壞賬等因素，5年以上銀行房貸基準(zhǔn)利率4.9%，的確讓銀行沒(méi)啥錢(qián)可賺。
　　
　　綜上來(lái)看，銀行房貸業(yè)務(wù)賺不賺錢(qián)，算不算義務(wù)勞動(dòng)，不能一概而論。
　　
　　從平均資金成本來(lái)看，在房?jī)r(jià)不出現(xiàn)大跌，銀行房貸業(yè)務(wù)整體質(zhì)量很好的情況下，即使是房貸基準(zhǔn)利率，銀行的房貸業(yè)務(wù)還是很賺錢(qián)的。
　　
　　若從新獲得資金成本或邊際成本角度來(lái)看，目前資金利率高企，用較高利息新借來(lái)的錢(qián)拿去做基準(zhǔn)利率或1.1倍利率（4.9%或5.39%）的房貸，對(duì)增加銀行利潤(rùn)來(lái)說(shuō)，并不劃算。