自己的小區(qū)忽然開始售賣地上車位，不買車位的業(yè)主不能進小區(qū)停車，而物業(yè)給出的理由是，之前小區(qū)亂停亂放嚴重，出于安全的考慮才對外銷售部分車位，公共車位則采取租賃的形式。不僅如此，曾有開發(fā)商竟然要求業(yè)主不買車位不讓進小區(qū)停車，但事實上這種因車位問題將小區(qū)業(yè)主拒之門外的行為在法律上是不允許的！

　好融貸調(diào)查發(fā)現(xiàn)，根據(jù)我國《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當首先滿足業(yè)主的需要……占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”同時，根據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司確需改變共用設(shè)施用途的，應(yīng)當提請全體業(yè)主或業(yè)主大會討論決定。因此，未經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主大會授權(quán)的情況下，禁止某些業(yè)主使用小區(qū)公共位置上的停車位的行為涉嫌侵犯相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益。
　　也就是說，小區(qū)物業(yè)沒有權(quán)利私自禁止業(yè)主進入小區(qū)停車，需要跟小區(qū)業(yè)主委員會協(xié)商停車解決方案后才能采取相關(guān)行動，遇到不讓開車進小區(qū)的情況，可以聯(lián)系業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會出面和物業(yè)溝通解決辦法，業(yè)主委員會仍解決不了的，可以上報街道辦事處。

　　需要注意的是，小區(qū)里車位并非都屬于全體業(yè)主，有些車位開發(fā)商、物業(yè)是有權(quán)利對外出售的，目前小區(qū)車位（車庫）主要有以下幾種類型：
　　1、敞開式地上車位
　　由于小區(qū)的土地使用權(quán)歸全體業(yè)主，通過在小區(qū)土地上劃線確定的車位，開發(fā)商（物業(yè)）無權(quán)出售，這些車位都屬于全體業(yè)主共同使用。
　　2、建筑面積已經(jīng)分攤到公攤面積中的地下車庫（車位）
　　如果地下車位作為公攤面積被小區(qū)業(yè)主分攤了，開發(fā)商就無權(quán)出售，應(yīng)該屬于小區(qū)全體業(yè)主所有，嚴格地說是屬于小區(qū)的配套設(shè)施，可以由業(yè)主委員會委托給物業(yè)公司出租給業(yè)主使用，出租收益扣除管理成本后劃入小區(qū)維修基金，并且維修基金只能用于小區(qū)公共設(shè)施的維護，不能作他用。
　　3、建筑面積未分攤到公攤面積中的地下車庫（車位）
　　如果車位建筑面積未分攤，且開發(fā)商取得了產(chǎn)權(quán)證，開發(fā)商就能出售車位，前提是只能出售給本小區(qū)的業(yè)主，但如果跟業(yè)主沒有事先確定，就不一定屬于開發(fā)商了。對這一點，不少城市都有相應(yīng)規(guī)定，比如《北京市城市房屋管理辦法》第13條規(guī)定：“按照國家和本市規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物不隨同轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中載明；沒有載明的，視為一并轉(zhuǎn)讓。”也就是說如果業(yè)主和開發(fā)商在房屋買賣合同中沒有對開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)的地下車庫進行特別約定，車庫也應(yīng)當歸業(yè)主按份共有，其收益也應(yīng)歸業(yè)主。
　　4、改造車位
　　還有一類車位是在小區(qū)規(guī)劃時就沒有載明的，開發(fā)商為了謀取利益私自在建筑物的地下空間改造成的停車位（庫），這種車位由于沒有計算在建筑物的建筑面積內(nèi)，因此無法取得產(chǎn)權(quán)證，除非開發(fā)商繳納土地出讓金并辦理產(chǎn)權(quán)證，才能夠合法出售，否則仍然屬于業(yè)主共有。
　　5、人防工程車位（車庫）
　　人防工程車位有的是和普通車位在同一樓層，二者并沒有特別明顯的區(qū)別，唯一可以區(qū)分的是，人防工程車位區(qū)域中有厚厚的大鐵門，在遇到災(zāi)害或者戰(zhàn)事時用于提供避難場所使用。根據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第5條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。具體講就是，開發(fā)商投資建設(shè)了人防工程車位，所以應(yīng)當享有所有權(quán)、收益等所有權(quán)的相應(yīng)全能。而國家也沒有法律法規(guī)禁止開發(fā)商以轉(zhuǎn)讓或出租的方式處理人防工程車位的使用權(quán)，因此，開發(fā)商有權(quán)對人防車位使用權(quán)做出轉(zhuǎn)讓或出租的處理。不過如果開發(fā)商將人防工程造價納入到公攤物業(yè)中，由全體業(yè)主買單，那么車位就該歸全體業(yè)主所有。
　　6、三面有護圍的地上車位（車庫）
　　如果開發(fā)商在規(guī)劃時明確了這類車庫（位）有獨立的用地面積和建筑面積，經(jīng)過房管局審批核發(fā)了產(chǎn)權(quán)證，那么開發(fā)商就可以正常出售。

　　這么看來，車位有無產(chǎn)權(quán)、是否納入公攤面積都會影響到其所屬權(quán)，那么該如何辨別車位的產(chǎn)權(quán)情況呢？
　　國家規(guī)定，業(yè)主委員會或者其委托的律師事務(wù)所可以持委托證明到當?shù)貒烈?guī)劃局、建設(shè)測量部門查閱、復(fù)印本小區(qū)原始備案相關(guān)檔案材料，并且可以以此為依據(jù)向開發(fā)商（物業(yè)）追回小區(qū)停車場所有權(quán)。具體可以查閱以下資料確認車位產(chǎn)權(quán)：
　　1、《建筑用地規(guī)劃許可證》
　　可以查看小區(qū)建設(shè)報備中，是否明確了屬于開發(fā)商的“專有車位”，如果沒有的話，車位就屬于小區(qū)公共配套建設(shè)項目歸全體業(yè)主所有。
　　2、《土地使用權(quán)出讓合同書》
　　查看《土地使用權(quán)出讓合同書》中是否明確停車位是屬于開發(fā)商單獨出資，為其專有部分，如果沒有明確，那么可以認定的是，小區(qū)停車場用地與主體房屋是一個整體，按照國家相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)規(guī)劃紅線內(nèi)土地將隨著地上建筑的出售而自然轉(zhuǎn)移給了業(yè)主，這種情況下，車位就該歸全體業(yè)主。
　　3、《建設(shè)工程竣工測量報告》
　　每個小區(qū)項目完工后，都要進行建設(shè)工程竣工測量和建設(shè)工程規(guī)劃驗收等質(zhì)量檢測工作，如果地下車庫、半地下室、房屋架空層、設(shè)備用房、公眾通道等沒有計入建筑容積率，其建設(shè)成本已經(jīng)分攤到購房價款中，停車場應(yīng)屬于全體業(yè)主。
　　好融貸在這提醒各位，目前國家對于車位的相關(guān)法律還不夠完善，在買房的時候最好問清小區(qū)車位的出資方、建設(shè)方、產(chǎn)權(quán)以及使用問題，并寫入到合同中。另外，各地對于車位有著不同的規(guī)定，購房人要事先了解當?shù)氐南嚓P(guān)政策，根據(jù)查驗的信息判斷是否有必要出錢買車位或者租車位，免得多花冤枉錢。

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