近期有不少業(yè)主在咨詢換房的事情，可是都要先賣掉房產(chǎn)才能置換，還有不少是第一次賣房的，總會遇到怎么掛盤、定價、談判等問題，干脆寫個小短篇，讓小白看完心里有個底！

一、定價
定價是先于掛盤的第一步，通常在掛盤之前，很多業(yè)主都會去問經(jīng)紀人，了解目前同戶型的掛盤價或近期成交價等，但是這個只能做參考，畢竟樓層、裝修、欠款等都不一樣，如果不同的經(jīng)紀人給予不同的價格，估計還會引起自身混亂。
 
先要了解自家房子對比在售同戶型有什么優(yōu)勢，朝向、樓層、裝修這些是硬指標，如果基礎(chǔ)很好則心里有底，適當(dāng)高于目前市場報價也具有一定的競爭力，至于是否滿五唯一可免個稅，這個可以作為后續(xù)談判的‘條件’，看實際情況來決定。
 
目前掛盤報價一般會預(yù)留給買家議價的空間，如沒預(yù)留則可宣布此為實收價，反正覺得掛低了也可以調(diào)高報價，畢竟最終還得買賣雙方面談，談下來簽了合同的才叫成交價。

二、掛盤
掛盤過程并不復(fù)雜，在了解行情的時候，或許你已經(jīng)認識了幾個經(jīng)紀人，為圖省事可以先打電話掛盤，但是正常流程還是要有，后面需要簽署委托書，提供身份證和房產(chǎn)證復(fù)印件，現(xiàn)在查得嚴，這些東西不可少，否則各大地產(chǎn)不能掛出來賣。
 
至于掛哪個地產(chǎn)，這個看業(yè)主個人對經(jīng)紀人的信賴度來決定，大地產(chǎn)中介公司給人的感覺相對值得信賴，同時客戶資源也較多。

假如遇到要求簽獨家委托，也不用感到擔(dān)憂，一般簽了獨家會成為某地產(chǎn)的主推房源，果擔(dān)心簽了獨家委托會被經(jīng)紀人拿捏，則可以約定一個有效期來避免，通常一個禮拜至一個月可以，按照目前市場行情的消化周期來看，簽一個月也是可以的，如一個月內(nèi)房子實在賣不出去的話，獨家委托到期后解除，可重新委托多家地產(chǎn)掛盤出售。

其實簽不簽獨家委托都沒事，個人建議是不簽獨家，同時掛2-3家地產(chǎn)也是可以的。

三、客源
新上的房源，只要報價不是太夸張，經(jīng)紀人一般都是愿意推薦給客戶的，因為關(guān)注此樓盤某戶型的客戶就是這么多，如果有些客戶把之前掛盤的都看過了，又一直沒做選擇，這時新掛盤的房源也會引起客戶的好奇心，所以剛掛盤的時候看房的客戶也會較多，成交的幾率相對較高。

當(dāng)掛盤的時間較久，卻沒有客戶愿意跟自己談，隨著掛盤時間增加，或許新的房源也會出來，而經(jīng)紀人帶客的次數(shù)則會慢慢降低，畢竟能快速成交的‘好房’才是經(jīng)紀人帶客看房的首選，這時候該催催經(jīng)紀人多帶客戶過來，同時思考房子無人詢價，到底是市場原因還是自身原因。

如果是較急賣的業(yè)主，可以讓經(jīng)紀人集中推房源，要求帶來大量的客戶促成交易，或許有些經(jīng)紀人會向業(yè)主要‘好處費’，其實這個現(xiàn)象也很普遍，如果真能賣到高價的話，相信重賞之下必有勇夫，這個自己視情況而定，愿意給就給，不愿意給就不給。

四、競爭
如果樓市行情處于平穩(wěn)，整個片區(qū)或者樓盤的成交量都很低，導(dǎo)致掛盤較久還沒有賣出，而同時放賣的房源又在逐漸增多的情況下，‘鄰居’的售價就會對自己有很大的影響，畢竟買家也會貨比三家，沒有對比就沒有傷害，除了價格因素之外，還有裝修風(fēng)格、朝向、樓層等也會影響客戶的選擇，這時候就要適當(dāng)去打探下‘鄰居’的情況，問問經(jīng)紀人基本可以得到一些信息。

不急賣的前提下可以繼續(xù)保持原價，甚至調(diào)高價格，先讓價格較低的賣出去，到時候放盤房源減少，買家能選擇的樓盤就少，有利于自己的房源出售，同時刷新新的成交價后，價格會給后來的客戶一個參考，更能利用上調(diào)的價格作為議價空間，甚至是干脆撤盤不賣，等待時機再重新出售，這些方法都很常見。

而急賣的業(yè)主，可以考慮適當(dāng)調(diào)整價格，但是也沒必要一下調(diào)低太多，只要自己是誠心賣房，相信還是會有經(jīng)紀人帶客戶過來看房的。

五、談判
談判是買賣中最重要的一環(huán)，業(yè)主占據(jù)絕對的主動權(quán)，買家屬于信息不對稱的一方，并且他們的價值觀也并非一致，愿意接受的價格也不同，除非買家直接出到滿意的價格，否則一次半次的談判失敗，并不影響后面繼續(xù)出售，賣房最重要的就是心態(tài)！
 
如果真的需要資金周轉(zhuǎn)，首先要確保監(jiān)管時間符合自己的要求，把交易周期盡量控制在一定范圍內(nèi)，買家能滿足則繼續(xù)談，價格上面相對可以讓步，但如果不能滿足條件，或者對時間沒有特殊要求，則談判是以雙方都能接受的價格為基礎(chǔ)。

一般情況下，心理底價需要有所保留，再結(jié)合客戶的實際情況，摸清客戶能接受的價格是多少，更要了解客戶是否真的很喜歡自家的房子，來判斷是進還是退，談到最后還是沒有滿意的結(jié)果，繼續(xù)掛盤等待其他買家。

 
以上只是其中一小部分，關(guān)于很多細節(jié)（套路）上的東西還沒有提到，免得大家一下消化不了，至于提到的內(nèi)容則要活學(xué)活用，其實賣房也不是上面說的這么簡單，有些東西需要經(jīng)歷過了才懂，下面我們來聽聽經(jīng)紀人的實操建議。

業(yè)主賣房可以是為了置換、投資、資產(chǎn)配置等，同樣購房客也有類似的劃分，買與賣好像天生就站在對立面，兩者之間的搏奕就在這幾類人群中不斷的上演。

大部分業(yè)主想早點把手中的房產(chǎn)套現(xiàn)，都是考慮到自身的優(yōu)勢去衡量自己房產(chǎn)的價格，往往在放盤報價的時候，價格基本處于小區(qū)放盤價的中高點，有些業(yè)主甚至于拿自家房產(chǎn)參考樓王戶型或其它高檔小區(qū)，只能說是參考的方向錯，導(dǎo)致此類業(yè)主在放盤一段時間后，最終會受到市場的真實反饋，不得不調(diào)低價格出售，反而還覺得是自家房子被賤賣的感覺。

怎么才能將自己的房子快又準的賣出去呢？其它也是要各位業(yè)主多下點功課。（放盤 圖片 鑰匙 簽委托看房）

第一步：放盤，有許多業(yè)主認為把自己的房子掃蕩式的找各大中介門店放盤，會起到群狼效率，但其實只要放一到三家中介即可，中介們之間的信息復(fù)制力是很強的，將你的房源要素敘述清楚，價格在底價上加一些差價上去，（具體看房源總價），不要一下子把底價放出去，只要說看上了價格能談一點就好。另外可以承諾中介如果房子賣到了期價格可以獎勵一定的現(xiàn)金，重獎之下出勇夫，提高中介積極性。
 
第二步：看房，放盤時交待中介方在某一天的特定時間，可以看房，將全部中介看房的時間約束某在一天，可以將中介和客戶的積極性及相中率提高，不要隨意的改變看房時間，因為你賣的是房子不是公園，既然有其中的價值，客戶安排時間看也是值得的。
 
結(jié)語:賣房前的功課是必須要做的，不僅可以提高房子的成交率，縮短放盤周期還可以減少一些不必要的麻煩。選擇一個靠譜的中介也是很重要的，要是沒有人重視你的房子，又談何有客戶來成交？