隨著深圳城市發(fā)展進程的加快，2009年城市更新概念引入并立法實施多年，在舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村的改造項目推進上都相對順利，但涉及到業(yè)主較多，產(chǎn)權分散的老舊小區(qū)更新項目便舉步維艱。很多開發(fā)商進駐舊住宅區(qū)開展意愿征集、補償簽約工作，但至今成功改造的項目寥寥無幾。
 

事實上，在2010年深圳市規(guī)土委發(fā)布的第一批舊住宅改造計劃中，共8個老舊小區(qū)獲批。如今近7年光陰，除了業(yè)主較少的鶴塘小區(qū)歷時6年完成簽約安置外，其他舊住宅項目均還在艱難的打著持久戰(zhàn)。其中，木頭龍小區(qū)最為典型，開發(fā)商每年所支付的大筆過度安置等費用，至今已損失上億，但仍無法推動。

為此深圳市響應廣東省宏觀政策下，根據(jù)《廣東省棚戶區(qū)改造規(guī)劃(2014-2017年)》文件，深圳市2014- 2017年，棚戶區(qū)改造計劃為10789戶，其中華僑農(nóng)場危舊房598戶，其余城市棚戶區(qū)改造10200戶，主要為城市更新、土地整備中涉及的住宅拆遷安置項目。

在這種大背景下，為加大舊住宅區(qū)改造力度，各級政府從政策層面、實施層面不斷加大政府主導的力度。市住建局積極探索全新的模式和路徑，在8月初出臺了《關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的若干措施》（征求意見稿），引起了社會的廣泛關注。

根據(jù)深圳市住建局公布的數(shù)據(jù)中，今年，深圳市計劃新開工棚戶區(qū)住房改造共7953套。其中，寶安區(qū)、龍崗區(qū)、鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、坪山區(qū)、龍華區(qū)、福田區(qū)、光明新區(qū)各有一個老舊住宅區(qū)項目爭取在年內(nèi)啟動棚戶區(qū)改造。

舊改先鋒團隊為此對已經(jīng)推行的棚戶區(qū)改造項目進行了梳理：

福田- 華富村

華富村東、西區(qū)位于深圳中心公園東側，筍崗西路和華富路交匯處西南側。始建于1987年，最初用作政府機關和國企、事業(yè)單位的福利分房，1998年房改時大部分出售給員工。

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項目現(xiàn)狀占地面積約12萬平方米，擬改造房屋共40棟、建筑面積約18萬平方米，涉及業(yè)主2343戶。小區(qū)內(nèi)配套設施匱乏，排水管道、交通路網(wǎng)不暢，停車位極度緊張，人車不分流，嚴重影響了小區(qū)居民的生活質量水平，且存在消防、建筑質量等安全隱患，小區(qū)居民對改造的期望和訴求強烈。

華富村作為“棚改新政”第一村，意愿征集階段僅用9天便取得99.1%的業(yè)主同意，最先完成征集。按照拆遷補償安置方案，華富村業(yè)主可選擇按照評估價5.5萬元/平方米進行貨幣補償，也可以選擇套內(nèi)面積1:1或建筑面積1:1.18兩個回遷方案。此外還擁有25平方米的購買優(yōu)先權，其中13平方米按照9000元/平方米購買，剩余的12平方米則按照市場評估價的9折認購。目前簽約率已超91%。

福田首批棚改試點的舊住宅小區(qū)還有八卦嶺宿舍、南園新村、醫(yī)療小區(qū)、水務集團、梅林二村、公交三分公司小區(qū)、香蜜二村、紅荔村、博倫花園、明月花園。

南山- 茶光地塊

茶光冠銘花園歷史屬于“南山區(qū)茶光地塊棚戶區(qū)”，是深圳市土地征轉歷史遺留問題的典型。經(jīng)過1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征之后，茶光地塊已被收歸國有。后來政府通過與原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織合作建設保障性住房，實現(xiàn)了政府、原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員、開發(fā)建設單位的共贏。

項目位于茶光路南，占地面積15686平方米，總建筑面積113649平方米，一期三棟保障性住房，在2011年11月1日開工屬于大沙河創(chuàng)新走廊人才公寓配套項目。

目前二期正在建設，據(jù)悉，冠銘花園二期共有9棟房，有8棟33層的樓給到安居房，剩下有1棟31層的高層為人才住房。

羅湖- 木棉嶺、布心和玉龍片區(qū)

羅湖先驅試點棚改“二線插花地”，規(guī)劃包括木棉嶺、布心和玉龍三個片區(qū)，總占地面積為 62.4 萬平，其中玉龍片區(qū)全部位于垃圾填埋場防護范圍內(nèi)，為此規(guī)劃功能為發(fā)展備用地，其余兩個片區(qū)規(guī)劃總建筑面積為 125 — 152 萬平，其中住宅面積達到 110 — 140 萬平。由國企天健集團進行重建。

據(jù)悉，“二線插花地”拆賠比按商品房套內(nèi)面積1:1 ，非商品房（不超過150㎡）按建筑面積1:1。

寶安- 新樂花園、海樂花園

新樂花園、海樂花園是1994年建成的住宅小區(qū)，房齡近23年。由于使用海砂施工，存在嚴重的安全隱患，部分物業(yè)已被評定為危房。2017年兩個小區(qū)被作為寶安區(qū)棚改示范項目加快推進，并列入寶安區(qū)政府重大決策項目。

兩個小區(qū)共960套、8.6萬平方米的房屋將按照6.0的容積率進行棚改，項目建成后，31棟960套8.6萬平方米的危房隱患將徹底根除；社區(qū)黨群服務中心、社康中心、幼兒園等公共配套設施將同步建成，總面積超過1萬平方米；目前已經(jīng)動工平整土地，預計2020年建成。

據(jù)悉，寶安38、39區(qū)按同類型最大套內(nèi)面積1:1進行回遷安置。

寶安- 碧?；▓@

碧?；▓@位于寶安區(qū)新安街道創(chuàng)業(yè)路與廣深公路交匯處，屬于半開放式小區(qū)，由7棟住宅樓組成，每棟最高8層。

據(jù)資料顯示，碧?；▓@批地時間在1988年，后于1994年建成使用。該小區(qū)早在2010年，因地鐵5號線施工影響，該小區(qū)出現(xiàn)房屋傾斜、墻面出現(xiàn)裂痕，部分樓宇室內(nèi)墻壁掉落水泥塊等現(xiàn)象，由于安全隱患較大，2012年碧?；▓@被納入城市更新計劃中，后來因項目拆遷補償問題遲遲未能達成一致，依照城市更新相關政策被調(diào)出城市更新計劃，但由于安全隱患嚴重，政府將其納入棚戶區(qū)改造計劃。目前尚處于搬遷安置方案征求意見中。

依據(jù)寶安區(qū)新安街道辦事處發(fā)布的《碧?；▓@改造項目搬遷補償安置方案》（意見稿），住宅按照搬遷房屋同類戶型最大套內(nèi)建筑面積1:1置換。

從以往棚戶區(qū)拆遷補償安置來看，棚戶區(qū)改造搬遷補償安置采取貨幣補償、產(chǎn)權置換以及兩者結合等方式，由被搬遷人自愿選擇。選擇產(chǎn)權置換的拆賠比目前所知的《搬遷補償安置方案》看，多以套內(nèi)面積1:1進行補償，而事實上與一般市場標準的建筑面積1：1.3相差無幾。

如今棚改模式的推行，一定程度抑制了極少數(shù)業(yè)主的“貪婪”，對改變拆賠比例的無序競爭發(fā)揮了積極影響，客觀上會對城市更新的深入推進也起到一定的促進作用。深圳老舊住宅區(qū)的改造格局未來將因完善的棚改法規(guī)政策而大為改變。