樓市寄生貸：贖樓貸利率居高不下 起步價年化18%
地產中介員工近期最主要工作就是整改和培訓，而記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關房源、房貸的全部業(yè)務信息刪除。
關于樓市相關貸款，你了解的雖然多，但還不一定是全部。
據《證券日報》記者了解，除了常規(guī)的房貸業(yè)務以外，“寄生”于樓市的貸款業(yè)務還有很多，其中最赫赫有名的自然是已經被監(jiān)管部門明令禁止的首付貸，而贖樓貸也成為了部分中介公司的新寵；此外，月供貸（也被稱為按揭放大貸）的資金投向雖然不是樓市，但是其客觀上給房貸客戶“加杠桿”，導致客戶月供金額短期內激增，而且在某些違規(guī)中介眼中，月供貸的資金用途更是不受限制的，甚至可以用于置換首付款中的“過橋資金”。
不過，部分從業(yè)者已經感受到了樓市以及相關貸款業(yè)務面臨嚴格監(jiān)管的風向。記者走訪發(fā)現，地產中介員工近期最主要工作就是整改和培訓，而記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關房源、房貸的全部業(yè)務信息刪除。
月供貸年利率接近10%
貸款期一般不超過三年
據《證券日報》記者了解，對于貸款購房者“加杠桿”的現象不僅是集中在首付階段，在貸款購房人完成交易后的每月還款環(huán)節(jié)，也有專門的信貸產品跟進放貸，美其名曰月供貸。
所謂月供貸，是指針對在銀行按揭買房、買車的客戶或者是已經把房產抵押給銀行貸款的客戶提供的信用貸款。這種貸款無抵押無擔保、但利率顯著高于房貸利率。
“月息為0.8%，兩個月內征信查詢次數不超4次”，北京地區(qū)某擔保公司業(yè)務員英子（化名）表示，“房貸還款半年以上就行，如果第一次申請被拒絕，一個月后可以重新提交申請。”
《證券日報》記者調查發(fā)現，月供貸的貸款額度與月供金額和時間有關：月供6個月最高可以申請月供金額30倍的貸款，月供1年以上，則最高是45倍。同時，銀行一般對于月供貸的上限做出了限定，多數銀行最高為30萬元，也有部分銀行最高可以貸款50萬元。英子給出的價格與市場均價相差不大，本報記者詢問多家公司后發(fā)現，月供貸的月息在0.75%-0.9%之間，折合成年化利率大致在10%上下。
此外，月供貸的最長貸款期限通常僅有3年，再結合其遠高于房貸的利率來測算，頂格貸款的借款人短期資金壓力是相當大的。
以貸款100萬元、30年期，月供約5000元為例，按照目前房貸審批環(huán)節(jié)的要求——月供最高不超過其月薪的50%來看，貸款人收入在一萬元以上即可。如果其申請三年期10萬元月供貸，其每月還款超過3500元；如果按照月供的45倍頂格貸款，其每月的還貸壓力將上升至8000元，再加上原本的5000元房貸月供，月還貸壓力將上升至13000元左右，而且這種局面要持續(xù)三年時間。
“從銀行的角度來講，月供貸主要是針對在其他銀行有住房按揭貸款的客戶量身定制的信用貸款業(yè)務，實際上是銀行希望 挖角 其他銀行已經審批過的優(yōu)質客戶，從而推銷信用貸款業(yè)務”，一位股份制銀行人士對《證券日報》記者表示，“雖然月供貸業(yè)務屬于信用貸款，無需進行房產抵押，但是由于購房人在貸款審批時已經進行了篩查，信用資質還是普遍比較好的，而且，銀行對于月供貸的資金投向是有要求的，主要滿足購房人裝修、培訓等消費金融需求。”
不過，在某些違規(guī)中介眼中，月供貸的資金用途更是不受限制的。某擔保公司業(yè)務員明確對《證券日報》記者表示，“月供貸不會限制您的資金用途”，“如果已經繳納的房屋首付中有短期借款或高息借款，也可以用月供貸將其置換出來”。
此外，有業(yè)務人員在社交平臺表示，其能協助辦理的月供貸“范圍更廣”——月供僅一個月也可以申請月供貸，甚至于剛買的房子還沒有開始月供也可以申請。本報記者注意到，最近一個月，有3名客戶通過該社交平臺預約其服務。
贖樓貸利率居高不下
年化18%是起步價
在樓市相關貸款中，被銀行冷對的贖樓貸業(yè)務正在被一些線上、線下的中介平臺熱捧。
贖樓是二手房交易中的常見術語，意為付清賣方房產的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將房產證贖出；房產證贖出且抵押登記被注銷后，視為贖樓完成。而賣方為了贖樓申請的借款，則被稱之為贖樓貸，這種方法也在客觀上規(guī)避了監(jiān)管部門對于轉按揭的限制。
由于贖樓貸手續(xù)比較復雜，商業(yè)銀行和客戶對于此項業(yè)務興致都不高。一家曾在部分區(qū)域推出過贖樓貸的股份制銀行的信貸人員對《證券日報》記者表示，目前該行已經并沒有此項業(yè)務，與抵押房產相關的業(yè)務主要剩下房產二次抵押貸款，貸款資金投向主要是生產經營或資金周轉，與房產交易無關。
不過，一些線上、線下的中介平臺對于贖樓貸熱情高漲，尤其是在目前首付貸被叫停的背景下，贖樓貸甚至成為部分中介的“拳頭產品”。與一般銀行業(yè)務規(guī)則不同，在這些中介平臺申請“贖樓貸”的客戶通常不需要提供擔保，提交申請材料后1天至3天內就能審核完畢。
在一家線上中介平臺，贖樓貸產品被形容為“利率超低，零手續(xù)費”，實際月利率為1.5%，其額度最高更是可以達到300萬元。該中介以借款100萬元，期限41天為例，分別測算了自己與某房產中介和某房產網站的收費標準，得出的還款總額分別是102.05萬元、103.33萬元和102.5萬元。事實上，雖然年化利率達到了18%，但是該中介平臺對于贖樓貸的收費還確實相對便宜?！蹲C券日報》記者此前咨詢另一家平臺時雖然同樣獲悉，北京地區(qū)贖樓貸每個月的綜合費用為1.5%，但是也同時被告知“借款期限超過30天的每10天收取0.5%的綜合費用，不足10天按照10天計算”，而且買房人辦理按揭貸款也必須在該平臺辦理，費用大概在3000元左右。而如果是在像長沙、蘇州等二、三線城市，贖樓貸的綜合服務費更高，月息大多在1.8%-2%之間。據本報記者觀察，近一兩年以來，贖樓貸的平均利率并未因為降息、降準或資金面寬松而明顯下降。
此外，《證券日報》記者發(fā)現，部分贖樓的目的并非是為了便于房產交易，而是為了提高估值重新抵押。
“去年下半年以來，一線城市房價快速上漲，部區(qū)域房產的升值幅度在30%以上，房主希望按照新估值向銀行申請抵押貸款，因此急于償還原有的按揭貸款或抵押貸款”，某擔保公司的業(yè)務人員對本報記者表示。
監(jiān)管部門對于贖樓貸等樓市“寄生貸”的監(jiān)管目前也趨于嚴格。據媒體報道，日前由廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳會同多個部門聯合制定的《廣東省房地產開發(fā)企業(yè)和房地產中介機構從事互聯網金融業(yè)務風險專項整治工作實施方案》正式公布，根據上述方案，重點整治的對象包括：房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構利用互聯網從事金融業(yè)務、與互聯網平臺合作開展金融業(yè)務及以“股權眾籌”等名義從事非法集資活動，包括房地產開發(fā)企業(yè)開展“墊資”、“首付貸”性質業(yè)務以及違規(guī)開展眾籌炒樓業(yè)務，房地產中介機構通過互聯網平臺、關聯公司或第三方金融機構等為交易雙方提供“贖樓貸”、“尾款貸”以及“首付貸”等產品。
本報記者近日走訪北京市多家地產中介門店注意到，地產中介員工近期最主要工作就是整改各類不合法合規(guī)的宣傳板、宣傳單，以及對員工進行培訓。記者此前添加為微信好友的一位中介公司員工更是將其朋友圈中近期有關房源、房貸的全部業(yè)務信息刪除。
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