據(jù)仲量聯(lián)行剛發(fā)布的數(shù)據(jù)，上半年中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，倫敦成為中國投資者最青睞的城市，投資額高達(dá)2311萬美元。

　　為何近兩年中國機構(gòu)青睞海外項目？英美發(fā)達(dá)城市為何又成為最吃香的地方？深圳房企等機構(gòu) 走出去 在全國而言到底處于什么位置？記者就此展開了調(diào)查。

　　深圳機構(gòu) 出海 領(lǐng)先全國

　　作為仲量聯(lián)行國際資本集團(tuán)中國區(qū)總監(jiān)的夏飏飏經(jīng)常得往返歐美各個城市考察項目，為急于 出海 的中國房企等機構(gòu)提供信息。他向深圳商報記者介紹，中國房企真正開始出現(xiàn) 出海潮 是在2012年10月以后，一方面受國家政策鼓勵的影響，另一方面為規(guī)避國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已發(fā)展到 高位 的內(nèi)險，2013至2014年中國房企的出海增量尤為明顯。

　　據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的數(shù)據(jù)，2014年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，達(dá)到54億美元。其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占了絕大部分，接近40億美元，增長主要來自住宅投資。上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達(dá)到15億美元。倫敦成為中國投資者最青睞的城市，投資額高達(dá)2311萬美元。第二季度，中國房地產(chǎn)投資者在倫敦和舊金山的交易數(shù)量平分秋色。其中，主要在倫敦市場的中國機構(gòu)投資者包括中國建設(shè)銀行、中國海外集團(tuán)和中國人壽等，均購買了位于倫敦CBD核心區(qū)域的辦公樓資產(chǎn)。

　　據(jù)記者從公開的報道資料查詢，全國包括萬科、碧桂園、綠地、中海在內(nèi)的龍頭房企 出海 者至少數(shù)十家，其中深圳就有萬科、金地、中海、花樣年、萊蒙國際等多家知名房企。夏飏飏表示，包括房企在內(nèi)的機構(gòu)海外投資方面，深圳領(lǐng)先全國， 萬科算第一個在美國進(jìn)行大型項目開發(fā)的企業(yè)，而房企之外的一個著名案例就是平安保險花2.6億巨資在倫敦買下寫字樓。

　　戴德梁行中國區(qū)投資及顧問部董事總經(jīng)理葉國平介紹，還有更多的非上市中小企業(yè)同樣在海外投資，由于一般會成立當(dāng)?shù)氐捻椖抗静僮?，所以比較難以統(tǒng)計。 其實深圳早在2008年就已經(jīng)有公司在美國洛杉磯買下酒店，只不過前幾年看得多，這兩年真正入手的多。

　　根據(jù)葉國平的介紹，這兩年出國投資者漸趨增多，還與政府機關(guān)審批的簡化和熟練有關(guān)， 現(xiàn)在批復(fù)的手續(xù)較之以前簡單多了，房企自身也更為熟練，這都會對出海投資起到加速作用。

　　從合作開發(fā)走向獨立操盤

　　據(jù)戴德梁行的一位負(fù)責(zé)人介紹，的確是這兩年開始中國資本頻繁出現(xiàn)在國際投資市場，而前兩年基本是歐美資金占據(jù)大半江山。中國機構(gòu)的 出海 仍然更多處于 摸索 期，由于房地產(chǎn)投資或開發(fā)都是一項比較復(fù)雜的工程， 人生地不熟 的中國房企開始一般都會采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，與當(dāng)?shù)?a href=http://shenzhenqiye.com target=_blank class=infotextkey>企業(yè)合作，學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的操作模式。

　　 這是一個很自然的狀態(tài)，就像中國房地產(chǎn)開發(fā)要與住建、國土、國稅、地稅等多個部門打交道，國外開發(fā)項目同樣涉及怎樣與當(dāng)?shù)卣蚪坏?，與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作讓事情更加容易。 葉國平介紹。

　　萬科總裁郁亮就很保守地表示，現(xiàn)在海外投資更多是持 學(xué)習(xí)的態(tài)度 ，如怎樣學(xué)習(xí)國外房企的輕資產(chǎn)操盤模式。據(jù)了解，萬科目前在海外的多個項目絕大多數(shù)就與當(dāng)?shù)刂麢C構(gòu)合作，比如與鐵獅門合作開發(fā)美國舊金山項目，與吉寶置業(yè)開發(fā)新加坡項目，與美國地產(chǎn)商RFR、Hines合作開發(fā)美國列克星敦610號項目。

　　此外，萊蒙國際與英國思嘉伯集團(tuán)、新加坡美羅控股聯(lián)手在英國曼徹斯特開發(fā)MillinersWhar和MiddlewoodLocks兩項目。金地集團(tuán)4月宣布與美國本土開發(fā)商LincolnProperty Company通過新成立的合資公司收購位于美國加州舊金山市CBD核心區(qū)域的兩幅商用地塊，用于未來的寫字樓建設(shè)。

　　房產(chǎn)企業(yè)對出海的 艱辛 多有吐露，碧桂園集團(tuán)就表示最終進(jìn)軍馬來西亞時，項目進(jìn)程非常緩慢，不僅政府審批漫長，私有土地出讓談判也異常繁復(fù)，海外團(tuán)隊不得不花大量時間去研究當(dāng)?shù)胤珊腿穗H交往習(xí)俗。而在澳大利亞時，不僅資金使用、政策壁壘，乃至材料和人才均有跨國障礙。

　　不過，多位研究機構(gòu)人士均對記者表示，總體而言，海外政府基本都對中國投放資金持開放態(tài)度。仲梁聯(lián)行歐洲區(qū)的負(fù)責(zé)人對記者表示，以英國倫敦為例，其75%的資金來自海外，由于海外投資可以為城市創(chuàng)造生機，政府持非常歡迎的態(tài)度，歐洲對海外投資基本不設(shè)限。不過，有研究人員對記者介紹，在美國投資項目如果國外資金占比超過50%，可能需要交納更多的稅費，所以有些合作是出于避稅的考慮。

　　葉國平分析，隨著中國機構(gòu)海外投資的成熟化，越來越多的項目也會獨立操盤， 比如萬科今年在香港買下舊樓盤，獨立操盤舊樓改造。

　　歐美發(fā)達(dá)城市凈回報率高于國內(nèi)

　　多位研究人員對記者表示，中國房企的海外投資的確與中國房地產(chǎn)企業(yè)正處于 高位盤整期 相關(guān)， 出海是多元化投資戰(zhàn)略，不把雞蛋放在一個籃子里。 葉國平表示。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)徐楓也表示，2005年開始，開發(fā)商一窩蜂去三四線城市掘金，但后來又回歸一線城市，現(xiàn)在再去海外市場，都是一樣的邏輯。

　　據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，上半年吸引中國投資者投資額最大的前五大海外城市分別為：倫敦（2300萬美元）、舊金山（548萬美元）、芝加哥（465萬美元）、悉尼（390萬美元）和馬德里（361萬美元）。令人困惑的是，號稱要收高額房產(chǎn)稅，同時房價增長較緩慢的海外房產(chǎn)投資，除了多元投資分散風(fēng)險之外，是否具有獲益的優(yōu)勢？

　　專家表示，房產(chǎn)的獲益要從租金回報率以及房產(chǎn)增值兩部分來考慮。從租金的凈回報率來看，歐美發(fā)達(dá)城市的收益一般都會大于國內(nèi)一線城市。

　　夏飏飏介紹，還要考慮的一個關(guān)鍵因素是融資成本。在倫敦，租金回報率約為5%，但貸款利率僅約為3.5%， 這就意味著買房之后租出去，不但能抵貸款，還能取得正收益，這種情況在美國紐約等地同樣如此，相比國內(nèi)，租金的凈回報明顯要高。 據(jù)記者了解，深圳購買房產(chǎn)，一般的租金回報率約為3%，但國內(nèi)的房貸利率約達(dá)7%，顯然租金回報無法抵扣融資成本。

　　記者從公開的資料查詢到，美國休斯頓的住宅扣除房產(chǎn)稅、房屋管理費、維護(hù)費等，年租金回報率達(dá)6.8%，英國學(xué)生公寓高達(dá)8%，法國巴黎公寓達(dá)4%，澳洲悉尼公寓約為3.7%，這些地方的融資成本都比較低。今年，一家海外置業(yè)機構(gòu)聯(lián)同中原地產(chǎn)舉辦的英國精品公寓展銷會上，現(xiàn)場負(fù)責(zé)人介紹其位于英國曼徹斯特的微型公寓就有 不限購、不限貸，250年產(chǎn)權(quán)，回報率高達(dá)8% 等優(yōu)越條件。

　　不過，在過去十年，從房產(chǎn)增值層面看，中國房產(chǎn)投資要優(yōu)于國外，但眼下是中國房地產(chǎn)的 下半場 ，這個優(yōu)勢也正在消失。數(shù)據(jù)顯示，歐美經(jīng)濟(jì)正在強勁復(fù)蘇，房價已超過2008年的歷史最高點，資料顯示英國2013年平均房價同比上漲8.4%，倫敦上漲了14%，而曼城則上漲了21%，美國漲幅也達(dá)到了11%。據(jù)夏飏飏介紹， 我們測算在歐美發(fā)達(dá)城市的房產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)商利潤會達(dá)到20%左右。 郁亮此前曾表示，中國房地產(chǎn)利潤現(xiàn)在也已降到百分之十幾的社會平均利潤，如此比較，海外投資的確比較吸引人。