上周吳老師和德科在視頻里聊了杭州房價(jià)

  后臺炸了鍋

  不停有人問

  南京呢？成都呢？蘇州呢？廈門呢？

  今天我們來講講

  市場經(jīng)濟(jì)的先鋒地

  房價(jià)剛被政策澆了冷水的

  深圳

  為什么深圳房價(jià)比廣州高那么多

  從房價(jià)上看，廣州是徹底被京滬深拋下了。

  同是一線城市，同處珠三角，為什么房價(jià)差別如此大？因?yàn)槌鞘泄羌懿煌?/p>

  首先，深圳是沿海的狹長地形，總面積不到廣州的三分之一，兩者人口卻差不多。用地緊張本身就造就了高地價(jià)。

  其次，一般城市用地緊張的時(shí)候就賣地，市中心往往地很少，于是往郊區(qū)發(fā)展。廣州就是這樣的。但郊區(qū)的房價(jià)不可能高。

  深圳有特殊的舊城改造制度，更新的是城中村。就是改造或重建老城區(qū)的農(nóng)村用地，獲得更多發(fā)展空間。位置好，房價(jià)高。

  再次，兩地的支柱性產(chǎn)業(yè)完全不一樣。廣州靠汽車制造、電子產(chǎn)品和石油化工撐起50%的GDP，而深圳的四大支柱性產(chǎn)業(yè)分別是金融業(yè)、物流業(yè)、文化業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。深圳支柱行業(yè)的收入更高。一個城市的收入高低，也直接影響了房價(jià)的高低。

  最后，我們都知道人口凈流入對房價(jià)的影響很大。騰訊今年5月發(fā)布了一個“年輕人指數(shù)”，比人口流動更精確定位買房群體。年輕人指數(shù)最高的是深圳。而廣州年輕人的流入在10%左右，流出在37%左右，凈流出27%，是年輕人流失最大的大城市。

  用地緊張、城中村改造、高薪支柱產(chǎn)業(yè)和大量年輕人口凈流入都是深圳房價(jià)背后的主推手。

  華為搬出深圳是好事

  雖然華為一直強(qiáng)調(diào)“總部不可能搬離深圳”，但它的終端基地確實(shí)建在東莞，且連續(xù)在東莞拍了5宗商住地，耗資16億。

  受房產(chǎn)泡沫折磨的不僅僅是購房人、也不僅僅是中小企業(yè)，連華為這樣的技術(shù)產(chǎn)業(yè)骨干企業(yè)，也開始思考去留的問題。

  很多人認(rèn)為，高房價(jià)會將好企業(yè)和好人才趕走，這對于城市發(fā)展，是釜底抽薪。

  但另一群人認(rèn)為這其實(shí)也是好事，制造環(huán)節(jié)外遷，能讓深圳的土地更高效地使用。這一說法并不僅僅針對華為。像深圳這樣的城市，它一定得騰籠換鳥，留下的是單位土地產(chǎn)量更高的企業(yè)或部門，這些高端企業(yè)在占用土地為自己沉淀獲益的同時(shí)，也讓城市的先進(jìn)性得到充分的保留。

  外遷對周邊城市也是好事。東莞也好，惠州也好，都被帶動了共同發(fā)展，形成一個配套的城市部落。

  但“房價(jià)淘汰”的觀點(diǎn)常常讓百姓生氣。

  沒有辦法，也許其他城市還可以被寬松對待，深圳從改革開放起就是市場經(jīng)濟(jì)的先鋒隊(duì)，也必須保持先鋒隊(duì)的角色。市場經(jīng)濟(jì)是很勢力的，不帶任何情面。

  深圳房價(jià)是獨(dú)特的還是具示范性的

  深圳的房價(jià)波動與高漲，幾乎和中國的房價(jià)曲線同步，深圳房價(jià)的上漲主要在2006、2010、2016，它其實(shí)是有示范效應(yīng)的。

  但大家更愿意承認(rèn)它的獨(dú)特性，而不是示范性（不然更多的城市都買不起房咯）。

  而獨(dú)特性也確實(shí)根深蒂固。

  深圳是金融公司密度最高的城市。這里建立了全國第一個證券交易所，擁有最多的私募公司，上市公司林立。而往外一圈就是與金融有關(guān)聯(lián)的公司、比如律師事務(wù)所、審計(jì)公司。

  這些企業(yè)大多創(chuàng)新能力強(qiáng)，又有威震四方的業(yè)務(wù)支撐力。所以，只要沒有大的金融危機(jī)，深圳的房價(jià)就得往上漲，因?yàn)樽詈玫男袠I(yè)和最好的人才都涌向這里。

  深圳會不會空心化

  香港現(xiàn)在只靠金融業(yè)和房地產(chǎn)為殼，使它成為了一個空心化的城市。

  近期也傳出了香港商鋪和住宅價(jià)格一直在下跌的信息，李嘉誠也說目前的香港樓市是1996年以來最差的。深圳的猛漲也有追平香港之勢，但居高的泡沫價(jià)讓人不禁擔(dān)心，深圳會不會也步上香港后塵？

  其實(shí)不一樣。

  如果用舊思維來看，工廠數(shù)量的多少決定是否空心，那深圳確實(shí)危險(xiǎn)。但以新思維來看，深圳有全國最強(qiáng)的醫(yī)療機(jī)械公司，有最先進(jìn)的機(jī)器人公司，有市值最高的互聯(lián)網(wǎng)公司，有技術(shù)最過硬的芯片公司……許許多多中國最偉大的企業(yè)全都在深圳。

  相比，房地產(chǎn)反而顯得不重要了。

  這是和香港的不同。

  這也是為什么我們常覺得中國有三個城市的房價(jià)是沒有天花板的——北京是世界上最重要的國家的首都、上海這個老牌城市正在逐步走向年輕、而深圳的產(chǎn)業(yè)能力發(fā)揮到了極致。

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