據(jù)深圳特區(qū)報消息，12月13日，通過深圳市房地產(chǎn)拍賣及掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)，17個經(jīng)法院判定強制執(zhí)行的房產(chǎn)通過網(wǎng)上交易，這是深圳首次通過網(wǎng)上拍賣法院強制執(zhí)行房產(chǎn)，最終共有10個標的在網(wǎng)上拍賣成功。

　　深圳法院執(zhí)行房產(chǎn)網(wǎng)上拍賣

　　與此前現(xiàn)場舉牌競拍方式相比，網(wǎng)上競拍方式擴大了競拍范圍，方便了競拍者，競拍人足不出戶，即可完成交易。深圳市房地產(chǎn)拍賣及掛牌網(wǎng)上交易系統(tǒng)的上線運行，標志著深圳的法院強制執(zhí)行房產(chǎn)拍賣進入網(wǎng)上交易時代。

　　17宗交易有10個標的成功拍賣，其中成交價最低的是羅湖瑞思大廈的公寓，均價2.5萬/平。一般情況下，法拍房的價格低于市場價，加上不限購的優(yōu)勢，它越來越成為購房者的關注焦點。

　在深圳土地房產(chǎn)交易中心官網(wǎng)看到，本周五（16日）還有54宗房產(chǎn)要拍賣。羅湖、福田3.1萬/平起拍，龍崗1.5萬/平起拍。

　　購買價格如此撩人的法拍房究竟是撿漏還是撿手雷？

　　購買拍賣房靠譜嗎？

　　先科普兩個專業(yè)名詞~交吉/不交吉。

　　交吉：不但保證幫助過戶還負責空房交付。

　　不交吉：只管競買人拍付清購房款后，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，交房和其他糾紛，由競買人自己處理。

　　現(xiàn)在的司法拍賣房，基本上是注明不交吉維持現(xiàn)狀的房產(chǎn)。這就需要競買人在拍賣房產(chǎn)前對房產(chǎn)的現(xiàn)實狀況做詳細全面地了解，前期的摸底工作要扎實，不然有可能撿漏拾到寶，也有可能撿到手雷。

　　律師：購買拍賣房可能存在的六大雷區(qū)

　　據(jù)律師表示，購買拍賣房可能存在六大風險：

　　1、拍賣的房產(chǎn)上存在有長期的租賃合同依據(jù)民法買賣不破租賃的原則，競買人取得房屋所有權后，不能對抗租客的租賃權。租客的租賃權得到法律的保護，此時競買人只有所有權，拿不到使用權。

　　2、房產(chǎn)的所有權歸屬有爭議。最大的殺手主要發(fā)生在夫妻雙方通過法院程序調(diào)解離婚，法院在調(diào)解書中確認房產(chǎn)歸不是登記權利人的一方所有的情況。在法律上依據(jù)《物權法司法解釋一》第七條的規(guī)定，房產(chǎn)實際上已經(jīng)變更了權利人，房產(chǎn)證已經(jīng)不能準確地對外體現(xiàn)房產(chǎn)的真實權利人。競買人購買這樣的房產(chǎn)，生效的離婚調(diào)解書上確定的所有權人主張權利，競買人注定是竹籃打水一場空。

　　3、競買人只能取得所有權不能取得占有使用權拍賣房里面實際居住的如果是已經(jīng)和原業(yè)主簽訂買賣合同并支付一定的購房款，還和原業(yè)主已經(jīng)辦理正常交房手續(xù)的買家，也會出現(xiàn)這種情況。

　　4、房屋存在違法建筑的問題拍賣面積和實際登記面積不一致或其他質(zhì)量瑕疵的責任只能由購買者承擔。通過拍賣得來的房屋后，發(fā)現(xiàn)房屋存在加建偷面積或質(zhì)量瑕疵問題，由于房屋原所有人和拍賣公司已經(jīng)履行了瑕疵告知義務，此時競買人只能自己承擔這個不利的法律后果。

　5、原業(yè)主給其他特定關系人設定的有居住權限有老年人、病人或未成年人長期在涉案房產(chǎn)里面居住生活，也是個麻煩事。這些人是原業(yè)主設定的實際居住權利，競買人要想通過正常的渠道，收回房產(chǎn)的占有使用權存在困難。

　　6、不能正常解除抵押的情況解除抵押登記手續(xù)受產(chǎn)權人和抵押權銀行之間抵押合同條款的影響，具體看抵押合同約定能不能提前贖樓，如果銀行不同意提前解除抵押權，就存在麻煩。

　　法拍房受限購政策影響嗎？

　　依據(jù)廣東省高院2013年12月27日《關于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》的規(guī)定，競買人須具備深圳市的購房資格，不然競買成功后，沒有辦法正常的辦理過戶手續(xù)。

　　拍賣房的費用有哪些？

　　拍賣房的費用主要有2%的拍賣傭金、3%的個稅、契稅和增值稅以及總價2%到3%的融資成本。根據(jù)拍賣公告，可能還要承擔原房主逾期滯交的物業(yè)費以及所欠的水電費等。

　　需要注意的是，這些稅費是按照拍賣實際成交價繳納的，不是按照不動產(chǎn)登記中心的核定評估價繳納。

　　拍賣房能辦理銀行按揭手續(xù)嗎？

　　拍賣房基本要求是一次性付款，沒有在要求的期限內(nèi)一次性支付，則繳納的保證金就要被扣減拍賣的費用，下次拍賣成交價與本次成交價的價差等費用。

　　有網(wǎng)友反映，中行、工行、建行現(xiàn)在可以辦理拍賣房按揭貸款?，F(xiàn)在也有操作辦理按揭貸款的代理公司，需要注意的是，這樣的模式隨時可能被監(jiān)管層叫停。

　　拍賣的房產(chǎn)如何定價？流拍后會如何處理？

　　通常情況下，第一次評估價和市場價差不多，此時拍賣基本會流拍。再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的幅度不得超過前次保留價的20%。

　依據(jù)最高人民法院司法解釋規(guī)定，不動產(chǎn)、其他財產(chǎn)權利可以拍賣三次，第三次拍賣依然流拍的情況下，還應當在60天內(nèi)再進行一次變賣，變賣由法院實施。

　　△最高人民法院《關于人民法院強制執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》

　　按照法院要求一次性付款后，法院什么時候給《執(zhí)行裁決書》以及《協(xié)助執(zhí)行通知書》等文件的問題。這涉及到競買人資金的占用時間問題，晚給一天就要有一天的成本。這沒有法定的標準，有可能一周，有可能半年或更長。

　　避雷三大技能get

　　1、現(xiàn)在市場上有專門處理拍賣房的公司，他們有專業(yè)的隊伍負責對房產(chǎn)做前期排查工作，負責了解業(yè)主對外負債的情況和房產(chǎn)實際占有人和業(yè)主的法律關系，業(yè)主的婚姻狀況等信息，然后收集匯總后。有專業(yè)律師把控風險，然后再決定是不是參與競買。

　　2、在你購買法院的拍賣房時，此時的法院和一般的賣家沒有什么不同，他就一賣房者的角色。不要把法院的司法拍賣和法律賦予法院的權力結合起來，法院司法拍賣房屋的拍賣行為只是房屋買賣合同的一種表現(xiàn)方式，只不過賣家此時是法院而已，有些現(xiàn)實存在的問題法院也解決不了的。

　　3、想要購買司法拍賣房要多調(diào)查，多跑腿。盡量競買自己熟悉的房子，這最安全。不能只是貪圖便宜，還要了解清楚房源有沒有還隱藏點什么。