上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò) 70萬(wàn)平方米，截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米 。全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

與住宅市場(chǎng)不同，深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)一直被認(rèn)為“供過(guò)于求”。集萬(wàn)千“寵愛(ài)”的住宅市場(chǎng)和空置率不斷攀升的寫(xiě)字樓，二者反差鮮明。但在住宅開(kāi)發(fā)商因住宅調(diào)控、限購(gòu)減少推貨的時(shí)候，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍在不斷出貨。

　　據(jù)仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)，上半年深圳共有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平方米，截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米 。全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率上升至16%，較去年底上升了超過(guò)3個(gè)百分點(diǎn)。

　　年底寫(xiě)字樓空置率或達(dá)20%

　　據(jù)仲量聯(lián)行第二季度數(shù)據(jù)顯示，上半年有8個(gè)新竣工的甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目，總供應(yīng)量超過(guò)70萬(wàn)平方米。這些項(xiàng)目主要分布在福田 和南山，寶安 也有個(gè)別項(xiàng)目落成。

　　目前在深圳寫(xiě)字樓多集中在南山、福田和羅湖。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅在南山，規(guī)劃高度超過(guò)300米的在建項(xiàng)目就包括世茂前海金融中心、漢京金融中心、卓越前海金融中心、華潤(rùn)深圳灣總部大樓等。而在福田區(qū)，佳兆業(yè)環(huán)球金融中心、深業(yè)上城等在建項(xiàng)目的規(guī)劃高度都超過(guò)300米。在舊改重點(diǎn)區(qū)域羅湖，也有寶能中心、城脈金融中心和恒大建設(shè)大院舊改項(xiàng)目，規(guī)劃高度都超過(guò)300米。

　　深圳寫(xiě)字樓項(xiàng)目遍地開(kāi)花，雖然多數(shù)為企業(yè)自持物業(yè)，但也預(yù)示著大量寫(xiě)字樓項(xiàng)目將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)。當(dāng)住宅開(kāi)發(fā)商因調(diào)控，減少推貨的時(shí)候，深圳的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)仍在不斷出貨。

　　截至2017年二季度，深圳甲級(jí)辦公樓存量達(dá)580萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)下半年仍有近70萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)投放到市場(chǎng)，在供應(yīng)壓力下，預(yù)計(jì)截至年底整體空置率仍會(huì)持續(xù)上升至18-20%。

　　自用型企業(yè)總部大樓占5成

　　第一太平戴維斯數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2017年新增寫(xiě)字樓供應(yīng)將達(dá)到171萬(wàn)，較去年將近翻一倍。當(dāng)前市場(chǎng)寫(xiě)字樓供應(yīng)較大，深圳后海片區(qū)將在2017和2018年迎來(lái)供應(yīng)小高峰，前海片區(qū)將在2018年及之后達(dá)到供應(yīng)高峰。

　　而在這些新供應(yīng)出貨的寫(xiě)字樓中，以自用為主的投資需求活躍， 企業(yè)總部大樓占比近5成。仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅表示：“上半年深圳甲級(jí)辦公樓整體租賃需求保持穩(wěn)定，證券和資產(chǎn)管理類(lèi)金融機(jī)構(gòu)表現(xiàn)相對(duì)活躍，跨國(guó)公司受到業(yè)主青睞。上半年新增供應(yīng)以企業(yè)總部大樓為主，接近五成。”

　　受?chē)?guó)家擴(kuò)大開(kāi)放和支持外商投資等政策影響，仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅預(yù)計(jì)，外資企業(yè)在深注冊(cè)量及企業(yè)投資規(guī)模都將會(huì)提升，以 專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)、電子通信和 傳統(tǒng)金融行業(yè)為代表的外資企業(yè)有望繼續(xù)擴(kuò)大在深圳的布局，未來(lái)一年外資企業(yè)對(duì)甲級(jí)辦公樓需求可能會(huì)有所增長(zhǎng)。尤其是深港合作的進(jìn)一步加深，港資企業(yè)在深活動(dòng)將有所活躍。深港合作的進(jìn)一步加深將拉動(dòng)外資企業(yè)的擴(kuò)租需求。

　　租金價(jià)格穩(wěn)中有升

　　雖然新供應(yīng)不斷增多，在承租能力較高，且租賃面積需求較大的金融類(lèi)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)類(lèi)等企業(yè)詢(xún)盤(pán)穩(wěn)定的情況下，一些優(yōu)質(zhì)辦公樓的叫價(jià)穩(wěn)中有升，尤其表現(xiàn)在福田CBD。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示， 2016年上半年租金保持平穩(wěn)，較2016年第四季度上升僅0.1%。

　　值得注意的是，新入市的平安國(guó)際金融中心，月租金為400-600元/平方米。這個(gè)由平安人壽開(kāi)發(fā)，總建面達(dá)到10.2萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓辦公項(xiàng)目，已經(jīng)打破位于福田中心區(qū)的嘉里建設(shè)廣場(chǎng)租金紀(jì)錄，成為深圳寫(xiě)字樓新貴。位于后海片區(qū)的深圳灣一號(hào)甲級(jí)寫(xiě)字樓也已啟動(dòng)全球租賃，其不但擁有萊佛士五星級(jí)酒店、空中音樂(lè)廳，頂樓還有停機(jī)坪。

　　夏春毅預(yù)測(cè)，寫(xiě)字樓租金方面，主要受空置率壓力的影響，輕微下降的趨勢(shì)不變。

　　與寫(xiě)字樓租金趨勢(shì)不同，零售商業(yè)的租金將上漲1-2%。仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部總監(jiān)許斌表示，新增供應(yīng)中不乏 經(jīng)驗(yàn)豐富的零售地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和中高端定位的項(xiàng)目 ，預(yù)計(jì)將持續(xù)完善現(xiàn)有區(qū)域商業(yè)格局并拉動(dòng)商圈升級(jí)，加上預(yù)期整體租賃需求平穩(wěn) ，預(yù)計(jì)下半年租金仍有1-2%的上漲空間。

　　上半年共有5個(gè)購(gòu)物中心項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，新增供應(yīng)超過(guò)30萬(wàn)平方米。其中三個(gè)項(xiàng)目位于市郊， 坪山和寶安福永均迎來(lái)了片區(qū)內(nèi)的首個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，福田和南山也有新竣工項(xiàng)目。截至2017年第二季度，全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)存量達(dá)400萬(wàn)平方米。下半年全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)將有約80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。

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