7月1日，市規(guī)劃和國土資源委員會公布深圳6月一手房市場情況，2017年深圳樓市上半場最后一個月成交均價定格在54492元/平方米，相較2016年最高位的6月成交均價61756元/平方米，更是價跌7264元/平方米。深圳樓市真跌了？深港房地產(chǎn)專家羅振坤表示，縱觀今年上半年深圳樓市一二手情況來看，一手房市場方面，由于政策調(diào)控影響開發(fā)商的推盤步伐及預(yù)售定價，成交數(shù)據(jù)不能完全反映市場真實情況，而與此同時，一二手市場成交量大幅下降，也使成交情況不具備代表性，下半場的深圳樓市，傳統(tǒng)的“金九銀十”已經(jīng)不存在了，更大的可能性是年底開發(fā)商為完成業(yè)績目標(biāo)加大優(yōu)惠力度，可能呈現(xiàn)出比較好的市場氛圍。

一手房市場：價格跌幅不到1%

近日，中國指數(shù)研究院發(fā)布《20 17上半年全國新開盤總結(jié)報告》，報告指出，2017年上半年深圳新開盤數(shù)量不足20個，推出房源不足1萬套，為全國十三個重點一二線城市中最低。從去化情況來看，上半年深圳新盤平均去化率僅45%，同樣為十三個城市中最低，而2017年上半年全國十三個重點城市平均去化率為79%，深圳遠(yuǎn)低于均值。

與低位的供應(yīng)和去化情況相伴的是平淡的量價成交情況。深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手房成交均價為54492元/平方米，環(huán)比下跌0 .37%，同比去年6月下跌11 .7%；2017年上半年深圳一手房成交均價54637元/平方米，環(huán)比去年下半年下跌3.9%，同比去年上半年上漲7.1%?？v觀整個上半年數(shù)據(jù)，并結(jié)合2016年數(shù)據(jù)，全市均價穩(wěn)定，從去年11月的54986元/平方米到今年6月的54492元/平方米，跌幅不到1%。

在成交量方面，深圳中原研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，6月深圳一手房成交套數(shù)為2953套，環(huán)比上升27.7%，同比減少9.2%；2017年上半年深圳一手房成交套數(shù)總計10502套，環(huán)比減少39.2%，同比減少54.7%。縱觀整個上半年數(shù)據(jù)，成交量均呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，2月與3月成交跌破千套，僅800套出頭，4月開始逐漸回升，至6月份已經(jīng)達(dá)到2016年11月水平。但回看2016年全年數(shù)據(jù)，也是僅僅持平2016年較低成交量水平。

如此冷淡的一手房市場，是否也在印證王石那句，“黃金時代”已經(jīng)過去，現(xiàn)在是地產(chǎn)的“白銀時代”？

羅振坤指出，今年上半年，政策調(diào)控影響了開發(fā)商的推盤步伐及預(yù)售定價，成交數(shù)據(jù)并不能代表真實的市場情況。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年僅四個住宅項目獲批，全市批售、推售面積均跌破100萬平方米，為近幾年新低。此外，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)也指出，上半年龍崗和寶安的剛需盤成交量增多，也是均價下降的一個原因。

二手房市場：2月成交量創(chuàng)近年來新低

在一手房成交量價均顯示出下降的趨勢的同時，有機(jī)構(gòu)指出，自今年2月以來，二手房均價已呈現(xiàn)連續(xù)五個月上升的態(tài)勢。成交量方面，根據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2017上半年深圳樓市二手房市場成交量呈現(xiàn)“倒U形”結(jié)構(gòu)，1、2月市場預(yù)期下滑，同時受到春節(jié)假期及周期性淡季影響，成交量延續(xù)去年四季度的下降趨勢形成歷史性的低谷，2月成交量僅有2240套，是2012年2月之后的新低。

此外，在價格方面，深圳中原研究中心數(shù)據(jù)表明，今年上半年成交套均總價493萬，總價中位數(shù)354萬。在二孩政策和政策壓力下的換房壓力等影響下，購房者對戶型面積選擇偏大，因此套均總價和中位數(shù)稍高于去年總體水平。總體房價仍以平穩(wěn)走勢為主，價格波動較小。

南都記者走訪市內(nèi)中介門店了解到，經(jīng)紀(jì)人對上半年情況表示滿意。美聯(lián)物業(yè)景田門店一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，目前掛牌的房源，基本上沒有降價的，以在T T國際公寓小區(qū)的一套約40平方米的一室一廳為例，該房源今年1月在門店掛牌，掛牌價為280萬，但到目前，同類房源報價已經(jīng)上升到300多萬。而對于今年的個人成交情況，該經(jīng)紀(jì)人也表示業(yè)績不錯，總的來說，福田區(qū)每個月有幾百套的成交，香蜜湖區(qū)域更“熱鬧”一點，“我們還有一名經(jīng)紀(jì)人一個月成交了兩套呢。”

對于這樣吊詭的市場情況，羅振坤表示，目前市場成交量大幅下降，這樣的低成交量情況下的數(shù)據(jù)不具有代表性，上半年二手房價小幅上漲，并不能預(yù)示市場情況會變好。

中原地產(chǎn)代理(深圳)二級市場董事總經(jīng)理玉家雄解釋，二手市場這種價格企穩(wěn)，成交量低迷的情況其實已經(jīng)延續(xù)了一個比較長的時間，當(dāng)前政策環(huán)境影響下，購房者觀望情緒比較濃厚，但是業(yè)主又不愿意減價出讓房產(chǎn)，于是形成一種博弈的狀態(tài)，造成價格有漲，但是成交量少的情況。在目前本身市場不是特別旺盛的情況下，這種博弈的表現(xiàn)就會更加明顯。

購房者：樓市調(diào)整期，是時候出手

市場是否會持續(xù)下行，現(xiàn)在趁機(jī)會買房？還是再等等？

“10 0 4政策”以來，隨著市場的逐漸冷靜，價格的持續(xù)下降，購房者似乎更有了觀望的底氣。但是市民劉先生卻表示，“有人說這次是一次深入調(diào)整，未來可能會愈加趨穩(wěn)，而且調(diào)整周期也會比較長。但是我不太相信，我覺得樓市的節(jié)點可能在明年上半年。屆時經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，深圳的樓市趨熱或趨淡，但是供需關(guān)系的客觀原因擺在這里，大降可能性不大，所以我會在今年內(nèi)買房。說實話我也是剛需，只要市場不是特別離譜，都肯定是要買的。”

2015年8月，劉先生美國留學(xué)畢業(yè)返深并參加工作。在他看來，買房這個事情是自然而然，“每一個選擇到深圳打拼的人，你肯定一開始就要考慮買房、安家落戶的問題。”2016年6月，劉先生的戶口及檔案等一系列瑣事搞定，拿到了深圳戶口的身份證，也有了買房資格。但是那時的深圳樓市，剛好處于高位，作為金融人的劉先生表示：“去年6月到10月的深圳樓市，就是一個‘瘋’字。因為從事金融業(yè)，我知道這種情況不會持續(xù)下去。所以選擇了保持觀望。到去年10月，政策出臺，市場逐漸冷靜。但是金融從業(yè)者都有一個常識，政策有它的滯后性，所以沒有急于出手。到今年上半年，感覺差不多，才開始密集地看房，準(zhǔn)備入手。我這周又要去看一個盤，基本上我每周都在看房。”

業(yè)內(nèi)說

未來樓市價格不會有太大波動，成交水平會有進(jìn)一步提升

傳統(tǒng)的樓市日歷有春節(jié)淡季、春季開學(xué)熱、暑期淡季、“金九銀十”等等。但是今年的“金九銀十”可能沒了。玉家雄表示，回看這幾年深圳樓市的情況，傳統(tǒng)的周期規(guī)律其實已經(jīng)慢慢被破壞了，更多的是跟著政策走，政策影響下的市場熱鬧或冷淡的情況。

而接下來的走勢，下一個熱鬧起來的點可能是年底幾個月。玉家雄表示：“根據(jù)以往經(jīng)驗，深圳樓市比較好的氛圍都是出現(xiàn)在一年的最后幾個月份，這個時候，由于各個上市房企、國企等亟須完成年初定下的目標(biāo)，即使年初或上半年出于種種考慮會拖一拖推盤節(jié)奏，但年底節(jié)點一來，為了完成目標(biāo)，拖無可拖，往往會集中推盤入市。這樣一來，市場里進(jìn)行銷售的項目增多，會帶來市場的‘小高潮’。但是這也取決于很多宏觀政策，不確定性太大，所以目前也不能說一定。”

羅振坤也表示，年底可能會有開發(fā)商為追業(yè)績加大優(yōu)惠力度，一手市場成交量可能會有所上升。但是整體來說，房地產(chǎn)市場這次正式進(jìn)入新常態(tài)，市場將以“穩(wěn)”為主調(diào)，除個別項目因申報預(yù)售價或其他原因推出比較便宜的房源，房價短期內(nèi)不會有大起大落的情況，過往幾十年國家經(jīng)濟(jì)的增長及外匯儲備主要是依靠賤賣天然及勞動資源，把資金鎖定在房地產(chǎn)是預(yù)防外匯流失的最好方法，各式各樣的調(diào)控政策已經(jīng)成功把房價穩(wěn)定在高位橫盤，實在不應(yīng)該也不可以破壞這平衡。

深圳中原研究中心分析表示，2017上半年深圳樓市受“1004政策”影響，整體以穩(wěn)為主，并在預(yù)期逐步回升的過程中供應(yīng)和成交破冰恢復(fù)，相比去年下半年，市場氛圍有明顯好轉(zhuǎn)，從當(dāng)前預(yù)測，下半年將仍處于政策空窗期，但金融方面的政策仍會對樓市產(chǎn)生大的影響，未來的深圳樓市將會經(jīng)歷一個穩(wěn)中求進(jìn)的過程，表現(xiàn)為價格不會有太大波動，同時成交水平會有進(jìn)一步提升，以滿足當(dāng)下深圳大量的剛需可購房需求，與此同時，粵港澳大灣區(qū)概念或?qū)⒂乱惠唭r值型增長，以產(chǎn)業(yè)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展為基礎(chǔ)的價值增值現(xiàn)象會在長期出現(xiàn)。

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